Salimar-MBCCP 1S. 2026

Título	Salimar-MBCCP 1S. 2026
Tipo de Proyecto	Proyecto de Taller
Palabras Clave	marginalidad-borde costero
Período	2026-2026
Asignatura	Taller Marginalidad Borde Costero y Ciudad Puerto 2026 S1
Del Curso	Taller Marginalidad Borde Costero y Ciudad Puerto 2026 S1
Carreras	Arquitectura
Alumno(s)	Vicente Arancibia, Alexia Bernal Castro, Sofía Césped, Fernanda Perez de Arce, Matilda Quezada, Andres Rodriguez Lazcano
Profesor	Jorge Ferrada, Vicente Agustín Fernández Carmona

VISIÓN Y HORIZONTE

Nuestro horizonte se orienta a desarrollar propuestas arquitectónicas y urbanas que respondan de manera eficiente a las condiciones del territorio, integrando criterios de sostenibilidad, funcionalidad y coherencia espacial. Se busca abordar cada proyecto a partir de un diagnóstico riguroso que permita identificar variables clave del contexto, asegurando que las soluciones sean técnica y ambientalmente viables. Asimismo, se prioriza la coordinación efectiva del trabajo en equipo, la optimización de recursos y la claridad en las estrategias proyectuales, con el objetivo de alcanzar resultados consistentes, pertinentes y de calidad dentro del proceso de diseño.

TAREAS INDIVIDUALES

Vicente Arancibia

LÁMINA DE PLANTAS

CURSO DEL ESPACIO

La luz se desarrolla alrededor del espacio y usa su reflejo y sombra para crear umbrales de estancia y movimiento

CROQUIS DE MOVIMIENTO

Alexia Bernal

LÁMINA DE PLANTAS

CURSO DEL ESPACIO

Sofía Césped

LÁMINA DE PLANTAS

CURSO DEL ESPACIO

CROQUIS DE MOVIMIENTO

Fernanda Perez de Arce

LÁMINA DE PLANTAS

CURSO DEL ESPACIO

CROQUIS DE MOVIMIENTO

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Matilda Quezada

LÁMINA DE PLANTAS

CURSO DEL ESPACIO

CROQUIS DE MOVIMIENTO

Andrés Rodríguez Lazcano

LÁMINA DE PLANTAS

CURSO DEL ESPACIO

Afirmación de curso del espacio: La inmensidad configura longitudes hacia el límite sin fin.

CROQUIS DE LO MÓVIL E INMÓVIL

CONTRATO

Anexos Contrato

DIBUJOS OJOS

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BITÁCORA DE TRABAJO

Registros de Apuntes

FINANZAS

Control de Cuotas

TRABAJOS GRUPALES

INFORME DE VALPARAÍSO

ÁREA METROPOLITANA DE VALPARAÍSO

Introducción

El presente análisis se desarrolla bajo una visión de arquitectura consciente, enfocada en la reducción de la huella de carbono, el uso de materiales locales y la construcción de un hábitat coherente con el territorio. La problemática de la vivienda social y cooperativa se entiende desde las condiciones históricas, espaciales y sociales que han configurado Valparaíso.

La ciudad puede comprenderse a partir de tres dimensiones: fuerte, puerto y ciudad, las cuales explican las actuales formas de ocupación del territorio y la expansión hacia los cerros. Estas dinámicas han generado una ciudad fragmentada y desigual, pero también oportunidades para desarrollar propuestas habitacionales más integradas y sostenibles.

Geografía de la Ciudad

La ciudad de Valparaíso está ubicada en la zona central de Chile y en la región de su mismo nombre; presenta una compleja interacción entre su geografía costera, sus cerros y quebradas creadas por los cursos naturales.

Clima

Valparaíso posee un clima mediterráneo costero, caracterizado por inviernos húmedos y veranos secos. Las precipitaciones se concentran en los meses de invierno, generando escurrimientos intensos en las quebradas. La prolongada sequía que afecta a la zona central de Chile ha incrementado la vulnerabilidad de la vegetación en los cerros, aumentando los incendios forestales y estructurales en la ciudad.

Cómo se compone la ciudad

La geografía de la bahía de Valparaíso posee características singulares. La ciudad se eleva aproximadamente 360 metros en apenas unos kilómetros, lo que permite que desde la playa se observa una amplia extensión urbana que asciende rápidamente por medio de sus cerros. Estos cerros se clasifican en distintas categorías: cerros menores, que alcanzan entre 40 y 70 metros; cerros medios, con alturas de 100 a 120 metros; cerros mayores, que se elevan entre 200 y 220 metros; y el farellón costero, cuya cumbre oscila entre los 300 y 400 metros. En la actualidad se reconocen 42 cerros, entre los cuales destacan algunos de los más emblemáticos y conocidos: Cerro Alegre, Cerro Concepción, Cerro Barón, Cerro Bellavista, Cerro Florida, Cerro Cordillera y Cerro Placeres.

Mar

El mar constituye un elemento central en la identidad y economía de Valparaíso. Su rol histórico como puerto principal del país convirtió a la comuna en un espacio rico en recursos económicos, gracias a los puestos de trabajo y al flujo constante de dinero que ingresaba al sector. Esta prosperidad se reflejó en el plano urbano y en sus cerros, teñidos de colores vivos y dotados de infraestructuras con un alto nivel arquitectónico.

Pero Valparaíso no es solo puerto: es también bahía y caleta, un lugar donde el mar se convierte en escenario de vida cotidiana y memoria colectiva. Las quebradas que descienden desde los cerros alimentan la danza del agua, y en su caída se funden con el océano, creando un ritmo natural que acompaña la ciudad. Así, el mar no solo ha sido motor económico, sino también un espejo de la geografía porteña, que entre quebradas, caletas y bahías, construye una identidad única, marcada por la convivencia entre lo urbano y lo natural.

Quebradas

Las quebradas cumplen una función natural como corredores hídricos y de biodiversidad. No obstante, la urbanización irregular ha transformado estos espacios en zonas de alta vulnerabilidad. Durante los inviernos lluviosos, las quebradas pueden provocar inundaciones y deslizamientos, mientras que en verano se convierten en focos de incendios debido a la acumulación de basura y vegetación seca. Estas problemáticas son casi inevitables, ya que el crecimiento imprevisto de la población y el abandono del plano de la ciudad, obligó a la gente a irse a vivir al cerro y eventualmente, a desafiar los límites habitables de estos montículos con tal de tener un espacio en donde vivir. Estos márgenes urbanos reflejan la desigualdad socioespacial de Valparaíso y la necesidad de políticas públicas que fortalezcan la gestión territorial y la seguridad de las comunidades,las cuales se pueden ver reflejadas con la expansión de las poblaciones cada vez más alejadas al centro de la ciudad.

Dimensión Social

La geografía como determinante de la desigualdad

En Valparaíso, lo social no es un concepto abstracto; se lee directamente en la verticalidad de su geografía y en la sección de sus cerros. La ciudad se manifiesta en una fragmentación histórica entre un plan costero que concentra el motor económico, los servicios y la conectividad, y una red de cerros que custodian la vida residencial, muchas veces en condiciones de profunda vulnerabilidad. Esta asimetría no es solo visual, sino que dicta una calidad de vida desigual donde las oportunidades parecen diluirse a medida que se gana altura y la pendiente se vuelve más pronunciada.

Esta dualidad urbana genera una ciudad de contrastes, donde el acceso al bienestar depende directamente de la cota en la que se habita. Mientras que el plan opera bajo una lógica de ciudad consolidada, los sectores altos enfrentan una desconexión que obliga a sus habitantes a desarrollar una resiliencia cotidiana para sostener la vida.

Demografía y nuevas necesidades de cuidado

La realidad demográfica de la región de Valparaíso nos enfrenta a un desafío adicional: una población que envejece con mayor rapidez que la media nacional. Este fenómeno tensiona las nociones tradicionales de habitabilidad, que históricamente se han centrado en la familia nuclear joven. Hoy, la arquitectura en el puerto exige poner la accesibilidad universal y la infraestructura del cuidado en el centro del diseño.

¿Cómo envejece una persona en una quebrada de difícil acceso? Esta pregunta debe guiar nuestras intervenciones. La urgencia se agudiza en las periferias, donde la precariedad no es solo material, sino también de integración urbana, dejando a grandes grupos de la población (ancianos y cuidadores) en una situación de aislamiento físico y social. La vivienda: Entre la informalidad y la respuesta comunitaria El problema de la vivienda en el puerto va mucho más allá de la falta de metros cuadrados o el déficit cuantitativo. Se manifiesta en el hacinamiento crítico y en una informalidad que ha crecido al ritmo de la necesidad, ganándole terreno a la normativa en quebradas y laderas. Valparaíso lidera hoy las cifras nacionales de campamentos, asentamientos que representan la máxima expresión de la exclusión del mercado formal.

Sin embargo, estos espacios no deben leerse únicamente desde la carencia. Aunque situados en zonas de alto riesgo por incendios o remociones en masa, los campamentos representan también una respuesta orgánica y comunitaria. Son laboratorios de organización social que logran lo que la política pública no ha podido: generar una red de apoyo inmediata ante la emergencia habitacional. Como arquitectos, nuestra labor es reconocer estas formas de habitar para transitar desde la precariedad hacia la seguridad, sin destruir el tejido social ya existente.

La conectividad y la arquitectura invisible del barrio

Si bien el acceso a servicios básicos es amplio en el papel, la experiencia cotidiana en los cerros altos cuenta otra historia. La distancia física hacia los centros de salud, educación o comercio se traduce en tiempos de traslado que fracturan la jornada laboral y familiar. En Valparaíso, el tiempo es una medida de la desigualdad.

Ante esta ausencia de apoyo estructural y la dificultad de transporte, emerge lo que denominamos la "arquitectura invisible del barrio". Es la red vecinal, el almacén de la esquina y la escalera compartida los que sostienen el territorio. Esta solidaridad barrial es el activo más valioso de la ciudad; una estructura de soporte humano que permite que la vida en la pendiente sea posible pese a las carencias materiales.

Pensar hoy en vivienda social o cooperativa en el puerto es trabajar con la preexistencia y con la memoria del lugar. Nuestra misión es potenciar las redes humanas ya instaladas para transformar el simple "techo" en un derecho pleno a la ciudad, donde el horizonte no sea solo un paisaje, sino una posibilidad de futuro equitativo para todos sus habitantes.

Evolución Histórica

Valparaíso como principal puerto de la República de Chile y sede de su Poder Legislativo, constituye uno de los asentamientos urbanos más singulares del mundo por sus cerros. Su historia no solo tiene un enclave comercial, sino la de un experimento social y arquitectónico que surgió de la necesidad de habitar una geografía simulando un anfiteatro y abrupta. Declarada Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO en 2003, la ciudad representa el testimonio vivo de la era de la globalización del siglo XIX.

Antecedentes

Mucho antes de la llegada de las naves españolas, la bahía conocida como Quintil era el hogar de los Changos, un pueblo nómada de pescadores que utilizaban balsas de cuero de lobo marino para explotar la riqueza del océano. En 1536, el capitán español Juan de Saavedra, quien comandaba el navío Santiaguillo como parte de la expedición de Diego de Almagro, arribó a estas costas. Impresionado por la belleza del entorno, bautizó el lugar como Valparaíso, en honor a su pueblo natal en la provincia de Cuenca, España. Sin embargo a diferencia de otras capitales latinoamericanas, Valparaíso no tuvo una fundación formal con trazado de damero, lo que marcaría su destino como una ciudad de crecimiento orgánico y espontáneo.

El Periodo Colonial

Durante el periodo Colonial entre los siglos XVI - XVIII, Valparaíso funcionó como el puerto natural de la ciudad de Santiago. Sin embargo, su desarrollo fue lento y precario. Al no poseer fortificaciones importantes en sus inicios, se convirtió en un blanco fácil para la piratería europea que buscaba debilitar el poderío español en el Pacífico. Durante la época colonial, Valparaíso funcionaba principalmente como un enclave logístico rudimentario, cuya infraestructura se limitaba a unas cuantas bodegas y a la modesta iglesia de La Matriz. Su actividad económica se centraba en la exportación de materias primas como trigo, sebo y cueros hacia el puerto del Callao en el Virreinato del Perú sin embargo, al carecer de fortificaciones sólidas, el puerto se convirtió en un blanco vulnerable para corsarios y piratas. Figuras como Sir Francis Drake, en 1578, y Richard Hawkins saquearon la zona en repetidas ocasiones, sustrayendo valiosos cargamentos de oro y víveres que marcaron un periodo de constante inseguridad para el asentamiento.

El Cosmopolitismo y la Revolución Industrial

Tras la Independencia de Chile en 1818, Valparaíso experimentó una transformación sin precedentes con la instauración de la Libertad de Comercio atrajo a inversionistas extranjeros, principalmente británicos, alemanes, franceses y estadounidenses. Debido a su ubicación estratégica, el puerto se convirtió en la parada obligatoria para todos los barcos que cruzaban el Estrecho de Magallanes hacia California durante la "Fiebre del Oro" o hacia las rutas comerciales con Asia. Valparaíso pasó a ser conocida como la "Joya del Pacífico", funcionando como el centro financiero del país, donde se instaló la primera Bolsa de Valores de Chile y las casas matrices de los principales bancos. La influencia extranjera modeló la fisonomía de la ciudad. Los inmigrantes se instalaron en los cerros Concepción y Alegre, importando estilos arquitectónicos europeos, religiones protestantes y sistemas educativos modernos. En este periodo nacieron instituciones pioneras:

El Mercurio de Valparaíso (1827): El diario más antiguo de habla castellana en circulación ininterrumpida.
Cuerpo de Bomberos (1851): El primero de la nación.
Innovaciones: La llegada del alumbrado público a gas, el telégrafo y los primeros tranvías.

La Arquitectura del Desafío

A finales del siglo XIX, la superpoblación obligó a los habitantes a colonizar los cerros para solucionar el problema de la conectividad, se diseñó un sistema de ingeniería único: los ascensores funiculares. El primero de ellos fue el Ascensor Concepción (1883), marcó el inicio de una red que llegó a contar con más de 30 elevadores, facilitando la vida en las pendientes y otorgando a la ciudad su silueta característica.

Crisis y Resiliencia en el Siglo XX

La prosperidad de Valparaíso se vio severamente golpeada a principios del siglo XX por dos eventos catastróficos que alteraron su destino: primero, el devastador terremoto de 1906, que obligó a una reconstrucción total del sector del "Plan" bajo criterios urbanísticos modernos pero respetuosos con su esencia portuaria; y segundo, la apertura del Canal de Panamá en 1914, hito que marcó el fin de la ruta por el Estrecho de Magallanes y desplazó a la ciudad como el punto logístico neurálgico del Pacífico Sur. Este último suceso inició un prolongado periodo de estancamiento económico que, irónicamente, se convirtió en el factor clave para preservar su patrimonio arquitectónico original frente a las presiones de la demolición modernista que afectaron a otras metrópolis. En las últimas décadas, Valparaíso se ha reinventado como una Capital Cultural. La presencia de figuras como Pablo Neruda, cuya casa La Sebastiana corona uno de sus cerros, y la vibrante escena de arte urbano (muralismo) han convertido a la ciudad en un polo de atracción turística internacional. En 2003, la UNESCO reconoció el valor universal excepcional de su barrio histórico, destacando su adaptación a la topografía y su arquitectura industrial. Hoy, Valparaíso enfrenta el desafío de equilibrar la conservación de su pasado con las necesidades de una ciudad moderna, manteniendo siempre su espíritu rebelde, bohemio y profundamente ligado al mar.

Cultura de la Ciudad-Puerto

Valparaíso constituye uno de los fenómenos culturales más singulares de América Latina. Su condición de ciudad-puerto, la morfología de sus cerros y su historia de migraciones han generado una identidad cultural robusta, diversa y en permanente tensión creativa. Declarada Patrimonio Cultural de la Humanidad por la UNESCO en 2003, la ciudad ha sido fuente de inspiración para poetas, músicos, pintores y escritores de alcance nacional e internacional. La identidad porteña se forjó durante el siglo XIX, cuando Valparaíso fue el puerto más importante del Pacífico Sur. La convivencia de comunidades inglesas, alemanas, italianas, croatas y latinoamericanas sedimentó prácticas, sabores y expresiones artísticas que hoy constituyen su patrimonio intangible. Paradójicamente, el declive económico que siguió a la apertura del Canal de Panamá (1914) impulsó un florecimiento cultural notable: la ciudad transformó la adversidad en creatividad, rasgo que define hasta hoy su carácter.

Valparaíso ocupa un lugar central en el imaginario literario chileno. Pablo Neruda habitó la ciudad y le dedicó algunos de sus versos más memorables desde La Sebastiana, su casa en el cerro Florida, hoy museo. Cronistas como Joaquín Edwards Bello y narradores como Salvador Reyes retrataron su atmósfera portuaria y bohemia, tradición que continúa vigente en una activa escena editorial independiente.

Los cerros de Valparaíso conforman una de las galerías de arte urbano más extensas de América Latina. El muralismo, consolidado como práctica cultural masiva desde la declaratoria UNESCO, es hoy el elemento visual más reconocible de la ciudad. Figuras como INTI han alcanzado proyección internacional desde estos muros, mientras instituciones como la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso sostienen una sólida tradición de artes plásticas académicas. La escena musical porteña abarca desde la cueca porteña y la Nueva Canción Chilena hasta una vibrante música independiente contemporánea. Las celebraciones del Año Nuevo, con fuegos artificiales de fama mundial, y el Carnaval de los Mil Tambores son sus expresiones festivas más representativas. En la mesa, el chorrillano y los productos del mar sintetizan una gastronomía moldeada por siglos de intercambio cultural.

Ser porteño implica un conjunto de valores que trasciende la geografía: orgullo por la diferencia, valoración del arte como forma de vida, solidaridad barrial y apertura a la diversidad. Sin embargo, la ciudad enfrenta desafíos urgentes: gentrificación en los barrios históricos, incendios recurrentes que destruyen patrimonio material y memoria comunitaria, y la precariedad crónica del financiamiento cultural independiente. Frente a todo ello, Valparaíso responde como siempre lo ha hecho reinventándose.

Normativa-Puerto

En Valparaíso, la vivienda social debe armonizar con el resguardo patrimonial (Zonas de Conservación Histórica) Art. 2.1.43 y las restricciones del PREMVAL en el borde costero, que exige fajas no edificables de 20 metros para uso peatonal Art. 2.3.5. Las cooperativas de vivienda tienen la ventaja legal de poder urbanizar en etapas, facilitando la entrega de viviendas antes de concluir la pavimentación definitiva Art. 137. Además, la Ley de Emergencia Habitacional permite establecer áreas prioritarias para viviendas de interés público, superando restricciones de densidad del Plan Regulador local Art. 2.1.4.

El desarrollo de proyectos habitacionales en Valparaíso se rige por una superposición de capas normativas:

Planificación y Zonificación (PREMVAL y PRC)
Metropolitano (PREMVAL): Define las áreas de extensión urbana y las zonas de protección. Establece "Áreas de desarrollo prioritario para viviendas de interés público" para fomentar la integración social cerca de infraestructuras regionales Art. 2.1.4.
Comunal (PRC Valparaíso): Determina las densidades máximas y usos de suelo. Sin embargo, bajo el Plan de Emergencia Habitacional, la SEREMI MINVU puede dictar normas urbanísticas especiales para proyectos DS49 o de interés público, permitiendo mayores densidades o alturas de las originalmente permitidas DDU-523.

Resguardo Patrimonial

Valparaíso cuenta con extensas Zonas de Conservación Histórica (ZCH) e Inmuebles de Conservación Histórica (ICH).

Restricciones: Cualquier intervención en estas zonas requiere cumplir normas de morfología y estilo arquitectónico fijadas por el plan Art. 2.1.7.
Demoliciones: Están estrictamente reguladas; se requiere un informe de arquitecto que fundamente razones de seguridad y la autorización de la SEREMI MINVU o el Consejo de Monumentos Nacionales Art. 5.1.5.
Excepciones: El Director de Obras (DOM) puede autorizar excepciones a normas de seguridad y habitabilidad en edificios patrimoniales si se presenta un estudio de seguridad que resguarde a los ocupantes Art. 2.1.38.

Borde Costero y Relación con el Puerto

Faja No Edificable: En zonas de protección costera, se debe respetar una faja de 20 metros de ancho mínimo desde la línea de más alta marea, destinada exclusivamente a circulación peatonal Art. 2.3.5.
Vialidad: Los planes deben cautelar que las vías expresas (relevantes para el flujo portuario) se emplacen a más de 1.000 metros de la costa, y las de servicio a más de 80 metros Art. 2.3.5.

Cooperativas de Vivienda (Art. 137 LGUC)

Las cooperativas tienen un régimen especial de urbanización muy útil para proyectos sociales:

Urbanización en dos etapas: Pueden obtener la recepción de las viviendas tras ejecutar la "primera etapa" (redes de agua, alcantarillado, electricidad y pavimentación básica parcial) Art. 137.
Transferencia de Dominio: Sólo pueden transferir la propiedad definitiva a los socios una vez terminada la "segunda etapa" de pavimentación definitiva Art. 137.

Vivienda Social (DS49) e Integración

Prioridad: Los proyectos del Plan de Emergencia Habitacional tienen preferencia en la revisión y aprobación por parte de los organismos públicos DDU-466-modificada-por-Cir_DDU-480.
Equipamiento: Para evitar la segregación, la SEREMI debe verificar que la construcción de equipamientos (salud, educación, plazas) sea simultánea o previa a la entrega de las viviendas de interés público DDU-523.

Esta información fue obtenida mediante el uso de la inteligencia artificial Clara.

Situación de Campamentos de Valparaíso-Puerto

La Región de Valparaíso representa históricamente la zona cero de la crisis de asentamientos precarios en Chile. Su geografía, sumada a factores socioeconómicos estructurales, ha consolidado un escenario donde la precariedad habitacional convive con un altísimo riesgo ambiental.

Contexto Cuantitativo: Catastros MINVU y TECHO

Tanto los informes del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) como los catastros de TECHO-Chile coinciden en un diagnóstico claro: Valparaíso es la región con mayor cantidad de campamentos en el país.

Cifras alarmantes: De acuerdo con las actualizaciones de los catastros (2022-2024), la región concentra cientos de asentamientos que albergan a más de 30.000 familias.
Focos críticos: Si bien comunas como Valparaíso y Viña del Mar han sido históricamente las más pobladas, comunas como San Antonio han mostrado un crecimiento explosivo reciente, convirtiéndose en macrolinamientos de inmensa escala (como el campamento en el Cerro Centinela).

Crecimiento y Factores Impulsores

Los datos censales e intercensales demuestran que el aumento de campamentos dejó de ser un fenómeno transitorio para convertirse en una respuesta estructural ante una crisis múltiple. Los motores principales de este crecimiento incluyen:

El encarecimiento sostenido del suelo y el déficit habitacional formal.

Las secuelas económicas de la pandemia y el estallido social, que empujaron a miles de familias fuera del mercado de arriendo formal.

El aumento de la migración vulnerable, que al no encontrar redes de apoyo o exigencias formales de arriendo, recurre a la autoconstrucción en tomas de terreno.

Arraigo Socioterritorial y Gestión del Suelo

Uno de los grandes desafíos para las políticas públicas es el arraigo.

Tejido social: Las familias no están "de paso". Muchas llevan años, e incluso décadas, construyendo lazos comunitarios, comités de vivienda y redes de apoyo mutuo. Esto genera una resistencia natural (y comprensible) a los planes de erradicación o traslado hacia la periferia de otras ciudades.
Gestión territorial compleja: Radicar (urbanizar) estos campamentos es técnica y financieramente titánico. La topografía de Valparaíso —marcada por cerros escarpados, pendientes abruptas y fondos de quebrada— hace que pavimentar calles, meter maquinaria pesada o trazar matrices de agua sea, en muchos casos, inviable según las normativas urbanísticas vigentes.

Riesgos Críticos y Vulnerabilidad Ambiental

La ubicación geográfica de los campamentos en Valparaíso es, literalmente, una cuestión de vida o muerte. Al ocupar zonas de exclusión o áreas no aptas para la construcción, las familias enfrentan:

Incendios forestales y de interfaz: Es el riesgo más letal. La combinación de casas de material ligero construidas en laderas estrechas, rodeadas de microbasurales, vegetación seca (pino y eucalipto) y fuertes vientos, crea trampas de fuego. La tragedia de febrero de 2024 en Viña del Mar, Quilpué y Villa Alemana dejó en evidencia la extrema vulnerabilidad de estos sectores informales, donde la falta de vías de evacuación y cortafuegos multiplicó las víctimas.
Remociones en masa y aluviones: Durante los frentes de mal tiempo en invierno, los cortes irregulares de terreno en las laderas y la falta de muros de contención provocan deslizamientos de tierra. Asimismo, el relleno de cauces naturales de agua con escombros genera aluviones e inundaciones.

Acceso a Servicios Básicos e Infraestructura

La informalidad del suelo impide la provisión formal de servicios, creando un círculo vicioso de precariedad sanitaria y de seguridad:

Agua Potable: Un porcentaje mayoritario depende de camiones aljibe proporcionados por los municipios, conexiones informales mediante mangueras de kilómetros de largo, o vertientes no potabilizadas.

Electricidad: El abastecimiento se logra mayoritariamente a través de conexiones irregulares a la red pública (los conocidos "colgados"). Esto provoca constantes sobrecargas y cortocircuitos, siendo una de las principales causas de origen de incendios estructurales que luego se propagan por el cerro.

Saneamiento: La ausencia de alcantarillado obliga al uso de fosas sépticas autoconstruidas o, en los peores casos, a la descarga directa de aguas servidas hacia las quebradas, generando severos focos de insalubridad y plagas.

Referencias Bibliográficas

Castillo, M. (2014). Valparaíso: patrimonio y ciudad. Santiago: Ediciones ARQ. Hidalgo, R. & Arenas, F. (Eds.) (2012). En el límite del caos: la ciudad latinoamericana en el cine contemporáneo. Santiago: Ediciones UC. Neruda, P. (1952). Odas elementales. Buenos Aires: Losada. Pino Ojeda, W. (2004). Valparaíso en la narrativa chilena. Santiago: LOM Ediciones. Romero, L. A. (1997). ¿Qué hacer con los pobres? Élite y sectores populares en Santiago de Chile. Buenos Aires: Sudamericana. Salinas, M. (2006). Canto a lo divino y religión del oprimido en Chile. Santiago: LOM Ediciones. Subsecretaría del Patrimonio Cultural. (2023). Política Nacional de Patrimonio Cultural 2021–2030. Santiago: Ministerio de las Culturas, las Artes y el Patrimonio. UNESCO. (2003). Informe de la inscripción del Área Histórica de la Ciudad-Puerto de Valparaíso. París: Centro del Patrimonio Mundial. Universidades de la Región de Valparaíso. (2022). Anuario Cultural de Valparaíso. Valparaíso: PUCV Press. Valdés, A. (2018). Arte urbano en Valparaíso: muralismo, identidad y ciudad. Valparaíso: Ediciones Universitarias de Valparaíso. Mapa topográfico Región de Valparaíso, altitud, relieve. (s. f.). Mapas Topográficos. https://es-py.topographic-map.com/map-6nf3l/Regi%C3%B3n-de-Valpara%C3%ADso/?center=-33.07464%2C-71.65256&zoom=13&popup=-33.12099%2C-71. VALPARAÍSO VOLUMÉTRICO VISUALIZACIÓN DEL RELIEVE PORTEÑO. (2009). En wiki.ead.pucv.cl. http://opac.pucv.cl/pucv_txt/txt-4500/UCG4609_01.pdf Instituto Nacional de Estadísticas (2024). Censo de Población y Vivienda 2024. Ministerio de Vivienda y Urbanismo (2024). Catastro Nacional de Campamentos. TECHO-Chile (2023–2024). Catastro de asentamientos informales. Ministerio de Desarrollo Social y Familia (2022). Encuesta CASEN.

ANÁLISIS TERRENO AV. LAS AMÉRICAS CON BOGOTÁ, SECTOR PLACERES

Sitios Descartados

SITIO 1

Avenida Primavera & José Santos Ossa | Rol predial 6003-5

1. Ubicación en Área de Riesgo o Restricción

Al observar el mapa, el pin del terreno está ubicado inmediatamente adyacente a la Ruta 68 (Santos Ossa).

Servidumbres de Vialidad: Las propiedades que colindan con carreteras de alta velocidad tienen restricciones de edificación severas impuestas por el MOP. Si el terreno está dentro de la franja de expropiación o de restricción de cierre, el SII podría no calificar como "apto para edificar" bajo condiciones normales, lo que afecta su avalúo y su capacidad de recibir recepción final.

2. Descalce entre Avalúo Exento y Afecto

La ficha muestra un Avalúo Exento de $60.030.710 y un Avalúo Afecto de $15.671.424.

Si la propiedad "no califica" para mantener la exención total, suele ser porque la tasación fiscal total ($75.702.134) superó el límite habitacional exento.

En Chile, para el primer semestre de 2026, el monto exento para viviendas tiene un tope. Al sobrepasar ese tope, la diferencia pasa a ser "Afecta", por lo que la propiedad ya no califica como "Exenta de Contribuciones".

3. El Factor "Sitio Eriazo" en Zona Urbana

En la imagen, el destino dice habitacional, pero si el terreno se encuentra sin construcciones con recepción final (siendo un lote vacío en una zona consolidada):

Sobretasa del 100%: El SII aplica una sobretasa a los sitios eriazos ubicados en áreas urbanas que no han sido edificados. Si no hay una casa terminada y regularizada, el SII no lo califica como "Vivienda Económica" (D.F.L. 2), perdiendo todos los beneficios tributarios asociados.

4. Pendiente y Topografía (Factor Valparaíso)

Aunque no se ve el relieve en el plano 2D, el sector del Camino Los Ingleses es de alta pendiente.

Si el terreno no tiene las obras de mitigación (muros de contención) certificadas por la DOM, el SII puede mantener una valoración de "terreno con limitaciones", lo que impide que califique para créditos hipotecarios o seguros, ya que legalmente se considera una propiedad en riesgo.

5. Área Homogénea (XBB298)

El código de Área Homogénea XBB298 vincula este terreno a una categoría específica de valor de suelo. Si el entorno ha cambiado (por ejemplo, por la presión urbana de la variante Agua Santa o Santos Ossa), el SII puede haber re-tasado el sector. Si el terreno no cumple con el estándar de urbanización del área (pavimento, alcantarillado), queda "fuera de norma" hasta que se regularicen las obras de urbanización.

SITIO 2

91 Galvarino, Viña del Mar, Valparaíso.

1. Condición de "Sitio Eriazo" o Lote no Edificado

En el plano catastral, el área marcada aparece como un espacio amplio sin subdivisiones claras de vivienda ni huellas de edificación consolidada (comparado con los lotes vecinos 1 al 22 que sí tienen dimensiones de vivienda). Sobretasa del SII: Los sitios eriazos en zonas urbanas que cuentan con servicios pero no están edificados, "no califican" para la exención de contribuciones. Al contrario, se les aplica una sobretasa del 100% sobre la tasa vigente del impuesto territorial para desincentivar el desuso del suelo en la ciudad.

2. Falta de Urbanización o "Loteo Irregular"

La calle Galvarino parece interrumpirse o no tener una continuidad urbanizada clara en ese sector grisáceo. Sin Recepción Final: Para que el SII califique una propiedad como "Habitacional", debe existir una recepción de obras de urbanización y de edificación por parte de la DOM de Viña del Mar. Si el terreno es producto de una subdivisión de hecho o no ha completado el proceso de urbanización (pavimento, luminarias, alcantarillado), el SII lo mantendrá como un "terreno bruto", lo que impide que califique para los beneficios de la Ley D.F.L. 2.

3. Topografía y Riesgo (Quebradas)

El sector de calle Galvarino en Viña del Mar se caracteriza por zonas de pendientes fuertes y cercanía a fondos de quebrada. Área Restringida: Si el terreno está dentro de una zona de riesgo de remoción en masa o inundación según el Plan Regulador Comunal (PRC), el SII podría calificarlo con un valor residual muy bajo o considerarlo "No Apto", lo que significa que no califica para proyectos de edificación habitacional formal hasta que se realicen obras de mitigación costosas.

4. Destino de Equipamiento o Bien Común

En algunos planos de loteo, áreas tan extensas y de forma irregular (como la zona gris a la derecha de la línea roja) a veces están destinadas a equipamiento (plazas, sedes) o son Bienes Comunes de una copropiedad. Si el destino no es explícitamente "Habitacional" en el catastro, no califica para las exenciones de vivienda, incluso si alguien vive ahí de forma informal.

5. Tamaño del Predio

Si la superficie del terreno es muy superior a la media de la zona, el SII deja de calificarlo como "Vivienda Social" o "Económica" y lo tasa como un predio de inversión o potencial comercial, lo que eleva significativamente los costos y elimina protecciones legales básicas.

SITIO 3

1442 Levarte, Valparaíso.

1. Destino: SALUD (No Habitacional)

A diferencia de los otros sitios, este terreno tiene asignado el Destino: SALUD. Al no ser de destino Habitacional, queda automáticamente fuera de cualquier beneficio relacionado con el D.F.L. No. 2 (viviendas económicas). Las propiedades destinadas a Salud, Educación o Culto suelen pertenecer a instituciones o al Estado, lo que explica por qué su Avalúo Afecto es $0 y su Avalúo Exento es del 100% ($292.993.351). No califica como propiedad privada afecta al pago de contribuciones comunes porque está bajo un régimen de exención institucional.

2. Ubicación en Zona de Equipamiento

El terreno se ubica en Levarte 1442, Playa Ancha, un sector donde se encuentran centros de salud siendo este el CESFAM Quebrada Verde o instalaciones del Servicio de Salud). Si un privado quisiera construir una casa aquí, no calificaría porque el uso de suelo permitido en el Plan Regulador para ese lote probablemente está restringido a Equipamiento Mayor o Salud.

3. Superficie y Área Homogénea (HBB053)

El código de área HBB053 y el monto del avalúo (casi 300 millones de pesos) indican que se trata de un predio de gran envergadura. Al ser un terreno de gran tamaño destinado a servicios, no cumple con las dimensiones ni con la tipología de "lote residencial" que el SII utiliza para las regularizaciones de vivienda urbana.

4. Restricción por Trazado Vial

Al igual que el primer sitio, este terreno colinda directamente con una curva pronunciada de la Av. Levarte. Esto implica fajas de protección vial y restricciones de acceso. Si se intentara regularizar una vivienda pequeña en este predio, no calificaría por las normativas de distanciamiento y acceso que exige la Dirección de Viales para avenidas principales.

Sitio Seleccionado

Lugar terreno: Av. Las Américas con Bogotá, Viña del Mar, Valparaíso.

El terreno ubicado en la intersección de Av. Las Américas con Bogotá, en el sector de Villa Berlín, es importante precisar que administrativamente pertenece a la comuna de Valparaíso (Cerro Placeres), aunque se encuentre en el límite con Viña del Mar.

VISTAS DEL SITIO

Plan Regulador

Lugar terreno: Av. Las Américas con Bogotá, Viña del Mar, Valparaíso.

Plan regulador ZONA E2-B Villa Berlin.

Escalas

Según el Plan Regulador Comunal (PRC) de Viña del Mar, para el terreno en Av. Las Américas con Bogotá:

Escala del Sitio

La zona E2-B del PRC de Viña del Mar regula el sector de Villa Berlín bajo el concepto de barrios residenciales de baja densidad:

Uso de Suelo: Predominantemente Residencial (Vivienda), con usos complementarios de equipamiento menor.

Coeficiente de Constructibilidad: Generalmente fijado en 1.0, lo que limita la superficie edificada total a una vez la superficie del terreno.

Coeficiente de Ocupación de Suelo: Se sitúa en torno al 0.4 - 0.5 (40% - 50%), asegurando que gran parte del predio se mantenga como área libre o permeable.

Altura Máxima: Limitada a 7 metros (equivalente a 2 pisos más mansarda), para preservar la escala humana y las vistas del cerro.

Sistema de Agrupamiento: Únicamente aislado, prohibiendo el pareo para mantener el distanciamiento entre edificaciones característico de la villa.

Escala del Barrio (Villa Berlín - Viña del Mar)

Villa Berlín, en la comuna de Viña del Mar, posee una protección específica:

Sector de Conservación Histórica: El trazado y la tipología arquitectónica de Villa Berlín están protegidos por el PRC de Viña del Mar. Cualquier intervención requiere mantener la armonía con el conjunto original Art. 2.1.18.

Intervenciones: Las obras de edificación, alteración o demolición en esta zona requieren un informe previo favorable de la SEREMI de Vivienda y Urbanismo, debido a su carácter patrimonial DDU-400-Patrimonio.

Escala de la Vecindad (Relación con el Entorno)

* Antejardín: En la zona E2-B de Viña suele exigir un antejardín mínimo de 5 metros, fundamental para la imagen de "ciudad jardín".

Distanciamientos: Se aplican estrictamente según el Art. 2.6.3 de la OGUC para garantizar asoleamiento y privacidad entre vecinos.

Vialidad Local: Calle Bogotá funciona como el acceso vecinal, manteniendo un perfil de baja velocidad (20-30 km/h) Art. 2.3.2.

Trama Normativa Jerárquica del Sector

* Nivel Nacional: LGUC y OGUC establecen el marco procedimental Art. 28.

Nivel Metropolitano (PREMVAL): Define el sector como parte del Área Urbana Consolidada, regulando las zonas de riesgo por pendiente (remoción en masa) que afectan los deslindes hacia las quebradas Art. 2.1.7.

Nivel Local: El PRC de Viña del Mar (Zona E2-B) es el que define la morfología de la edificación.

Jerarquía Vial Colindante

Avenida Las Américas

Tipo de Calle: Vía Colectora.

Rol: Según el Art. 2.3.2 de la OGUC, su función principal es actuar como un corredor de distribución entre las zonas residenciales y los centros de servicios o empleo. Es la encargada de captar los flujos vehiculares de las calles locales (como Bogotá) para repartirlos hacia la red vial de nivel superior (vías troncales como Agua Santa) Art. 2.3.2.
Ubicación de Contexto: Se emplaza como el eje estructurante longitudinal de la parte alta del cerro. Es la vía que permite la conectividad intercomunal directa entre el Cerro Placeres (Valparaíso) y el sector de Recreo/Agua Santa (Viña del Mar), facilitando el tránsito de la locomoción colectiva que sirve a Villa Berlín.
Especificaciones: Debe tender a un ancho mínimo de 8 metros entre líneas oficiales y permite velocidades de diseño de 40 a 50 km/h Art. 2.3.2.

Calle Bogotá

Tipo de Calle: Vía Local.

Rol: Su rol es establecer las relaciones de acceso directo a la vivienda. Según la OGUC, conecta las propiedades con las vías de mayor jerarquía (Colectoras o de Servicio) sin tener una función de transporte masivo o de paso Art. 2.3.2.
Ubicación de Contexto: Se ubica como un eje transversal que define geográficamente el límite administrativo entre las comunas de Valparaíso y Viña del Mar. Proporciona el carácter residencial y de "tránsito calmado" al interior de la Villa Berlín, alejando el flujo principal de la avenida hacia el interior del barrio.
Especificaciones: Su ancho mínimo entre líneas oficiales es de 8 metros y está diseñada para velocidades bajas de 20 a 30 km/h Art. 2.3.2.

Ejes de Influencia Indirecta (Contexto Metropolitano)

Avenida Matta (Vía Colectora): Es la vía que conecta el Cerro Placeres con el plan de Valparaíso (sector Portales). Su rol es alimentar a la Av. España (Vía Expresa).

Agua Santa (Vía Troncal / Expresa): Es el principal acceso desde la Ruta 68 hacia Viña del Mar. La jerarquía de Av. Las Américas busca derivar el tránsito hacia este eje para los viajes de larga distancia hacia Santiago o el interior de la región Art. 2.3.2.

Estructuración Metropolitana (PREMVAL)

El PREMVAL es el instrumento de planificación que coordina las comunas de la zona metropolitana (como Valparaíso y Viña del Mar). Su función es establecer una visión de conjunto que prevalece sobre el Plan Regulador Comunal (PRC) en las siguientes materias:

Áreas de Extensión Urbana (AEU): Son superficies dentro del límite urbano pero destinadas al crecimiento futuro. El PREMVAL define dónde la ciudad podrá crecer y bajo qué condiciones de densidad máxima Art. 2.1.4.

Red Vial Estructurante: Define las vías expresas y troncales que conectan las comunas (como la relación entre Av. Las Américas y los ejes troncales de Agua Santa o Av. Matta) Art. 2.1.7.

Áreas de Riesgo y Protección: El PREMVAL identifica zonas no edificables o de riesgo (por inundación, remoción en masa o incendios forestales) que los municipios deben integrar obligatoriamente en sus planos locales Art. 2.1.17.

Límite Urbano v/s Área Rural

El Límite Urbano es la línea imaginaria que separa el territorio con destino urbano del resto de la comuna Art. 52. La diferencia normativa es radical:

Área Urbana (Consolidada o de Extensión):
1. Se rige por el PRC y la OGUC.
2. Permite la subdivisión, loteo y edificación según los usos de suelo.
3. Cuenta con infraestructura de servicios públicos (agua, alcantarillado, electricidad).
Área Rural (Fuera del Límite):
1. Prohibición General: Según el Art. 55 de la LGUC, en el área rural no se permite abrir calles, formar poblaciones ni levantar construcciones habitacionales Art. 55.
2. Excepciones: Solo se permiten construcciones necesarias para la explotación agrícola, viviendas para el propietario y sus trabajadores, o proyectos de equipamiento de salud, educación o seguridad con informes favorables previos de la SEREMI MINVU y el SAG Art. 55.
3. Cuidado del Núcleo Urbano: La SEREMI debe cautelar que no se generen "nuevos núcleos urbanos" al margen de la planificación intercomunal en tierras rurales.

APLICACIÓN AL TERRENO

Dado que el terreno está en Villa Berlín, se encuentra en el Área Urbana Consolidada. Esto significa que ya ha pasado por el proceso de urbanización y cuenta con derechos de edificación definidos. Sin embargo, la cercanía con la Quebrada Phillippi es clave:

A menudo, el límite urbano sigue el borde de las quebradas.
El PREMVAL suele declarar estas quebradas como Áreas Verdes Complementarias o Zonas de Riesgo, lo que impide construir en la franja inmediata al borde de la pendiente para evitar desmoronamientos o incendios.

Análisis Catastral y Predial

Rol SII: 8333-19 (Comuna de Valparaíso/Viña del Mar).

Superficie: ~4.600m². Bajo la zona E2-B, esta superficie permitiría una subdivisión predial (si la superficie mínima es de 300 o 500 metros cuadrados según el PRC), pero cualquier nuevo lote debe respetar el sistema de agrupamiento aislado.

Deslinde Crítico: El borde norte hacia la quebrada está sujeto a las fajas de protección y riesgos definidas tanto por el PRC como por el PREMVAL Art. 2.1.7.

ANÁLISIS NORMATIVO Y CATASTRAL DEL PREDIO

Rol del Servicio de Impuestos Internos (SII) e identificación

El predio objeto de estudio se localiza administrativamente en la comuna de Valparaíso, en el sector de Cerro Placeres. Se identifica formalmente ante el Servicio de Impuestos Internos (SII) bajo el Rol de Avalúo 8385-13. El terreno posee una superficie consolidada de 4.600 m², presentando una aptitud de suelo habitacional compatible con proyectos de alta eficiencia y densificación social.

Límites Prediales y Emplazamiento

El sitio presenta una configuración estratégica con una pendiente pronunciada (vaguada natural), con sus deslindes definidos de la siguiente manera:

Límite Poniente (Frente): Colinda con Calle Bremen, vía que define la línea oficial de edificación y el acceso principal.

Límite Norte y Sur (Laterales): Colinda con propiedades residenciales consolidadas.

Límite Oriente (Fondo): Definido por la topografía de la Quebrada Phillippi. Este deslinde es de carácter crítico, ya que establece el borde hacia un área de riesgo geológico por remoción en masa.

Desarrollo Detallado de la Normativa (Zona ZCH E2-B)

De acuerdo con el Plan Regulador de Valparaíso, el predio se rige por la Zona E2-B (Residencial de Baja Densidad). Las disposiciones para un proyecto de vivienda social son:

Coeficiente de Ocupación de Suelo: 0.70 (70%).

Coeficiente de Constructibilidad Base: 1.0.

Altura Máxima de Edificación: 7 metros.

Sistema de Agrupamiento: Continuo, Aislado o Pareado.

Superficie de Subdivisión Predial Mínima: 250 m².

Restricciones Especiales y Áreas de Riesgo

El análisis identifica que el predio se encuentra parcialmente afectado a una zona de Riesgo por Remoción en Masa (AR-1) dada su colindancia con la Quebrada Phillippi. Normativamente, esto exige:

El cumplimiento de franjas de retiro de seguridad respecto al borde de la pendiente.

La obligatoriedad de presentar estudios de mecánica de suelos y estabilidad de taludes ante la Dirección de Obras Municipales (DOM) para asegurar la viabilidad estructural de la propuesta.

Respeto a las rasantes de 70° aplicadas desde los deslindes para proteger el asoleamiento de los predios vecinos.

Propuesta Espacial y Estrategia de Edificación

¿Cuánto se puede construir? (Intensidad de uso)

Para asegurar la cabida de 20 viviendas sociales, el proyecto se acoge a los beneficios del Título 6 de la OGUC.

Intensidad de Uso (Constructibilidad):

Cálculo: La norma base de 1.0 se incrementa en un 30% por vivienda social (Art. 6.1.11 OGUC), resultando en un coeficiente de 1.3. Nota: Aplicando incentivos adicionales por fusión o densidad, se puede alcanzar hasta un 1.69.

Capacidad Total: 4600 m² x 1.3 = 5.980 m² totales permitidos. Esto garantiza superficie para 108 unidades de aprox. 55 m² más circulaciones.

Densidad Habitacional: Cálculo: La base de 450 hab/ha aumenta un 25% (Art. 6.1.8 OGUC), llegando a 562,5 hab/ha. Cupo Legal: Para 0.46 hectáreas, esto permite 258 residentes (0.46 x 562,5). Considerando 2.9 personas por familia, las 108 viviendas (108 x 2.9 = 313,2 hab) no cumplen estrictamente la norma.

Ocupación de Suelo:

Cálculo: 4600 m² x 0.70 = 3220 m² de huella máxima. Se propone utilizar solo 3000 m² para maximizar los retiros de seguridad.

¿Dónde se puede construir? (Emplazamiento)

Dada la colindancia con la Quebrada Phillippi y la clasificación de riesgo AR-1, se aplican las siguientes decisiones de diseño:

Franja de Resguardo (Art. 2.1.17 OGUC): Se establece una faja no edificable de 5,00 metros desde el borde de la pendiente hacia la quebrada. Esto protege la estructura de posibles socavones o remociones en masa.

Tipología Escalonada (Zócalo + 2): Para respetar el límite de 7 metros de altura en un terreno con pendiente del 31,7%, el edificio se adapta al relieve. El nivel "Zócalo" funciona como muro de contención, mientras los niveles superiores se aterrazan para no sobrepasar la cota máxima desde el suelo natural.

Estudios Obligatorios: La factibilidad queda supeditada a la presentación de un Estudio de Estabilidad de Taludes y Mecánica de Suelos ante la DOM, asegurando que la carga de las 20 viviendas no desestabilice la ladera.

Factibilidad de construcción</big

El desarrollo de un proyecto de 20 viviendas sociales en el terreno de Av. Las Américas con Bogotá bajo la normativa E2-B es técnicamente posible, pero presenta desafíos mayores que en otras zonas debido a la rigidez del límite de altura (7 metros) y el sistema de agrupamiento aislado que impone la protección patrimonial de Villa Berlín.

Definición y Calificación (Título 6 OGUC)

Para que el proyecto acceda a los beneficios de "vivienda social", debe cumplir estrictamente con:

Tasación: El valor de tasación no puede superar las 400 UF (o hasta 520 UF en programas específicos), considerando la tabla de costos unitarios del MINVU y el avalúo del terreno Art. 6.1.2.
Superficie: Cada unidad no debe exceder los 140 m², aunque para 20 unidades en este predio, el promedio por unidad deberá rondar los 52,5 m² para no superar el coeficiente de constructibilidad Art. 6.1.2.

Incentivos y Beneficios Normativos (Zona E2-B)

El proyecto puede potenciar su viabilidad mediante las siguientes herramientas:

Incremento de Densidad: El Art. 6.1.8 de la OGUC permite solicitar un incremento de hasta un 25% en la densidad máxima fijada por el PRC de Viña del Mar para viviendas sociales, lo que facilita alcanzar las 20 unidades en 4.600m².
Estacionamientos: Según la normativa de vivienda social, se puede reducir la exigencia a 1 estacionamiento por cada 2 viviendas, factor crítico dada la topografía del terreno y el costo de excavación Art. 116.
Integración Social (Art. 184 LGUC): Si se postula a programas como el DS19, se pueden negociar condiciones especiales de edificación, siempre que no vulneren la esencia de la Zona de Conservación Histórica.

El Desafío de la Zona de Conservación Histórica (ZCH)

Este es el filtro más exigente para la zona E2-B:

Altura Crítica: A diferencia de otros sectores, E2-B limita la altura a 7 metros (2 pisos + mansarda). Para ubicar 20 unidades, el diseño debe ser horizontal o tipo "Escalonado" bajo el sistema de agrupamiento aislado, evitando bloques masivos que rompan la silueta del barrio Art. 2.1.43.
Informe SEREMI: El proyecto requiere autorización obligatoria de la SEREMI MINVU. El diseño deberá demostrar que el volumen de 20 viviendas no afecta la "imagen de villa obrera" de Villa Berlín, cuidando la materialidad y los antejardines de 5 metros DDU-400-Patrimonio.

Requerimientos de Riesgo y Urbanización

Remoción en Masa: Dada la colindancia con la Quebrada Phillippi, el proyecto de 20 unidades debe acompañarse de un estudio de mecánica de suelos y de riesgos que garantice la estabilidad de las fundaciones bajo carga masiva Art. 2.1.17.
Cesiones: Al densificar el predio, se deben calcular las cesiones para áreas verdes y equipamiento, las cuales pueden compensarse mediante aportes al espacio público si el proyecto es de carácter social Art. 1.1.2.

Resumen de Viabilidad

Estrategia: Se recomienda tramitarlo como un Condominio Tipo A (Ley 21.442). Esto permite que las 20 unidades compartan un terreno común, optimizando el coeficiente de ocupación de suelo (aprox. 0.5) y permitiendo una gestión unificada del patrimonio.

Límite: El proyecto es viable siempre que se mantenga en los 2 pisos de altura; intentar subir a 3 o 4 pisos (como en la zona V2 colindante) sería causal inmediata de rechazo por parte de la SEREMI en zona E2-B.

Clima

El viento es un panorama constante por las tardes, rachas de entre 35 a 45 kilómetros por hora y de media 15 a 20 kilómetros por hora.

Las lluvias no superan los 300 milímetros anuales. Este año ocurre un excepción, pues va haber un súper niño que traerá muchas lluvias. De la pendiente del sitio depende si es propenso a inundaciones en sistemas frontales fuertes. En este caso el terreno tiene un rango de inclinación entre 30-35 grados de depósitos coluviales.

Existen factores de humedad al ser una zona cercana a la costa, los vientos y la evaporación del agua hace que el aire tenga más partículas de agua. El aire es mucho más húmedo que al interior de Chile (hacia la cordillera) por ejemplo. La vaguada costera puede llegar pero no de manera seguida, debido a la altura que ya alcanza el terreno. (190 a 210 metros sobre el nivel del mar aproximadamente).

Posee un clima mediterráneo, en esta zona de Valparaíso en invierno hay temperaturas graduales mínimas que no superan los 5 grados en un periodo de 6 meses hasta verano que ronda los entre 26 y 28 grados. Entre 27 y 21 grados es la temperatura general del clima en Viña del Mar y Valparaíso.

MEDIOAMBIENTE

Marco Legal Medioambiental (Ley 19.300)

Toda actividad o proyecto en el sector está sujeto a la Ley 19.300 sobre Bases Generales del Medio Ambiente.

SEIA: Dependiendo de la magnitud del proyecto (por ejemplo, si se trata de un conjunto habitacional de gran escala o se ubica en un área protegida), podría requerir el ingreso al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA) mediante una Declaración (DIA) o Estudio (EIA) DDU-443.

EAE: El Plan Regulador de Valparaíso y el PREMVAL han sido sometidos a Evaluación Ambiental Estratégica (EAE), lo que garantiza que las zonas residenciales (como E2-B) sean coherentes con la protección del entorno DDU-430-entera.

Áreas Verdes y Reservas Ecológicas

Aunque en la intersección exacta no existe una "Reserva Nacional" (como un Parque Nacional), la normativa reconoce y protege elementos naturales:

Áreas Verdes de Dominio Público: Las plazas y parques graficados en el PRC de Valparaíso son bienes nacionales de uso público. Su uso está restringido a esparcimiento y solo se permiten construcciones complementarias que no excedan el 5% o 10% de su superficie, dependiendo de si se han materializado o no Art. 2.1.30.

Áreas Verdes Privadas: El uso de suelo "Área Verde" definido en el PRC para terrenos particulares (que no son públicos) restringe la edificación a un máximo del 20% de la superficie para destinos complementarios Art. 2.1.31.

Protección de Recursos de Valor Natural (Quebradas)

El sector de Villa Berlín y Placeres está rodeado por un sistema de quebradas que el PREMVAL y el PRC clasifican como:

Áreas de Protección de Recursos de Valor Natural (Art. 2.1.18 OGUC): Estas zonas son reconocidas por su valor ecosistémico (biodiversidad y drenaje natural de aguas lluvias). Las construcciones en los bordes de estas áreas deben ser compatibles con la protección del recurso natural y suelen tener restricciones de altura y densidad mucho más estrictas para evitar el impacto ambiental Art. 2.1.18.

Ley de Humedales Urbanos (Ley 21.202): Si bien el terreno es de cerro, la normativa regional protege los cursos de agua que bajan por las quebradas hacia el mar, considerándolos parte del sistema ecológico metropolitano.

Resguardo del Patrimonio Vegetal

* Reglamentación Térmica y Ornato: El sector, al estar en la Zona Central, tiene exigencias específicas de acondicionamiento térmico para viviendas y, según el PRC, obligaciones de plantación de especies arbóreas (arbolado urbano) en el espacio público colindante (Av. Las Américas) Art. 2.1.7.

En resumen, la "reserva ecológica" más próxima y relevante es el sistema de quebradas que circundan la Villa Berlín, el cual funciona como corredor biológico y está protegido normativamente para impedir su urbanización y asegurar la resiliencia del cerro ante desastres naturales.

Vínculo Comunitario

Entrevista (Transcripción):

El entrevistado muestra la realidad de vivir en el sitio propuesto, ya que su residencia se ubica inmediatamente contigua a este. Habla de la sensación térmica de la zona, el flujo vial y accesibilidad del predio.

M: Hola, soy Matilda Quezada.
V: Yo soy Vicente Arancibia. Estudiamos arquitectura en la PUCV, en la e[ad]. La Escuela de Arquitectura y Diseño.
E: La conozco, si igual estudio ahí.
V: ¿Sí? ¡Bacán!
M: ¿Qué estudias?
E: Ingeniería en metalurgia. Tercer año ya.
M: Bien, nosotros también somos de tercero.
E: Sí.
M: Bien. ¿Hace cuánto tiempo vives acá?
E: Hace tres años ya.
M: ¿En los edificios que están al lado del terreno?
E: Aquí.
M: Entonces en los edificios que están al lado.
M: ¿Qué opinas respecto a este espacio baldío que está al lado?
E: ¿Al de abajo?
V: El que está aquí abajo. Sí.
M: El de abajito.
E: Que en verdad, el edificio de aquí al frente igual lo opaca harto. Que los caminos de abajo no sé si tendrían que estar ahí, no sé si ayudan mucho. Y de las nuevas construcciones, encuentro que no sé si están bien, como el edificio que están construyendo, que igual están opacando harto el cerro, con el edificio nuevo que hicieron ahí, y atrás igual van a construir uno nuevo, así que, no sé si es muy bueno.
V: En términos de temperatura acá, a diario.
M: ¿Viento?
E: Mucho viento obviamente, en el cerro. De todos los días corre viento en la noche, en las noches es super helado igual, se siente en las torres el viento, en los vidrios como se mueven en la noche.
E: Cuando llueve más el viento igual, se siente bastante. Y en términos de calor, no, normal, igual. Con la brisa de ahora, es mejor el verano igual.
M: Por ejemplo a comparación de tu facultad que está como en Brasil o ¿no?
E: No, estoy donde mismo que ustedes.
V: ¿En la sede de economía?
M: ¿Tú estás en comercial?
E: Sí, pero es que, bueno, las clases están en todas partes.
M: Bueno. Ya pero ¿Cómo se siente la diferencia del clima?
E: La diferencia igual es bastante, en términos de viento se siente mucho menos que acá arriba.
M: Ya.
E: La brisa marina igual ayuda bastante allá abajo.
M: ¿Acá no llega?
E: No, aquí no llega, obviamente.
M: Y ¿Cuándo hay vaguada? ¿Llega acá la vaguada costera?
E: Sí, igual sí, llega bastante.
M: Como que pareciera que hubiera nubes acá.

E: Sí, uno aquí en las mañanas se levanta y siempre está nublado. Se nota bastante, y en términos del clima, no, no varía tanto en realidad. El viento varía mucho, ese sí que varía bastante.
V: Y ¿En términos de ruido? ¿Hay mucho ruido por acá?
E: Hay mucho menos ruido, eso es algo muy grato de vivir aquí igual, que el ruido de aquí arriba es mucho menos comparado abajo en Valpo central, que el ruido allá es, casi insoportable. Tengo amigos que viven en Valpo centro y, yo no sé como duermen.
V: Has sabido de algún incendio que ha ocurrido por acá. Si se ha quemado alguna casa por acá.
E: Aquí se quemó un departamento, hace poco, y, las alarmas fallaron y se quemó uno de los edificios, una de la torres de edificio. Y hace poco en este cerro hubo un incendio también, y se quemaron dos casas porque no llegaron a alcanzar los bomberos que están, aquí al lado.
M: Tú crees que tiene que ver con las calles, ¿en cómo está construído?
E: Sí, sí tiene que ver mucho las calles, los autos que están entremedio de las calles igual. Por ejemplo aquí mucho auto, están entremedio de las calles, que evitan que otros autos pasen y vayan a sus casas igual, eso igual afecta bastante.

M: Tú crees que tiene que ver con el espacio que hay entre calle y casa y todo eso. E: Sí, es que muchas casas construyen entremedio de las calles igual afecta bastante eso.
M: Ya, ¿qué otra cosa? ¿Cómo es la locomoción acá?
E: Bastante buena, en verdad. Para qué me voy a quejar, salgo aquí y tomo como cinco micros que me dejan al lado de la universidad, en verdad.
M: ¡A buena!
E: Sí, así que la locomoción en Valpo igual es buena, el tema de los estudiantes que igual les ayuda bastante el tema de la locomoción. Así que es ese sentido bien, bastante bien la locomoción acá.
M: ¿Por qué no te gustan los edificios en los cerros?
E: Porque encuentro que opacan el cerro en verdad, la construcción, igual se ven bonitas las vistas, pero, encuentro que opacan mucho los cerros, en verdad.
V: Pero preferirías que el edificio estuviese como, ¿bajo el nivel del cerro?
E: Sí, bajo el nivel del cerro. Sí, claro, eso me gustaría.
M: Eso es la entrevista, ¡Muchas gracias!

Audio de Entrevista a Vecino

Junta De Vecinos Placeres Central

Plan | Cerro: Cerro
Sector | Cerro: Cerro Placeres
Cerro: Cerro Placeres
Dirección: Sin Sede Social
Descripción: San Guillermo 1143
Inscripción: 7 Agosto 1970
Vigencia: 18 Mayo 2027
Número Registro municipal: 130
Unidad vecinal: 51
Tipo de organización social: Junta de Vecinos
Presidenta/e / Representante: Claudia Roman Tejo
Secretario/a: Celeste Nuñez Bascuñan
Fono: 2394150
Activo: activo
Número de asociados: Sin Información.

DOCUMENTACIÓN DE ANÁLISIS DE TERRENO

Presentación

Documento

El siguiente informe contiene la misma información expuesta en esta sección de la wiki.

ESTUDIO DE CABIDA VIVIENDAS SOCIALES VILLA BERLÍN

TIPOS DE CASOS CAPACITADOS PARA CONSTRUIR

El Límite de la Zona E2-B (Villa Berlín)

El polígono que protege a Villa Berlín (Zona E2-B) tiene límites geográficos precisos.

Villa Berlín: Se delimitó para proteger el conjunto histórico de casas de baja altura. Esta zona termina exactamente antes de llegar a los terrenos que enfrentan calles como Bremen o Agua Santa en ciertos tramos Art. 2.1.10 bis.
Calle Bremen: Muchos de los predios en esta calle no fueron incluidos en la declaración de Zona de Conservación Histórica. Al quedar fuera de esa "burbuja" de protección, se rigen por las zonas generales de Viña del Mar (como la Zona V2 o V3), las cuales fueron diseñadas para permitir edificios de gran altura aprovechando la vista hacia la bahía.

Diferencia de Objetivos Urbanísticos

El objetivo de E2-B es la preservación: mantener la escala de 7 metros para que la villa no pierda su identidad Art. 2.1.43.
El objetivo de las zonas en Bremen es la densificación: permitir que más personas vivan en sectores con buena conectividad y vistas. Por eso, allí los coeficientes de constructibilidad y alturas son mucho más liberales.

El Edificio Colindantes y los Permisos Anteriores

Es muy probable que el Edificio Mirador haya obtenido su permiso de edificación en un momento donde la normativa de Viña del Mar permitía alturas aún mayores o "altura libre" según rasante.

En el urbanismo chileno, los edificios altos suelen concentrarse en los bordes de los cerros (como el balcón que forma Bremen sobre la quebrada) para maximizar el valor del suelo.
Una vez que el edificio se construye, se convierte en un hecho consolidado, aunque la zona cambie después Art. 2.1.1.

¿Qué significa esto para nuestro terreno?

Estar al lado de dos edificios altos pero en una zona protegida tiene un beneficio y un costo:

El Costo: No puedes construir una torre similar, ya que tu altura está limitada a 7 metros por ser zona patrimonial.

El Beneficio: Tu barrio (Villa Berlín) no se llenará de torres. La normativa E2-B asegura que el entorno inmediato de tu casa mantenga el sol, el aire y la escala de barrio que elegiste, impidiendo que te construyan un edificio pegado a tu deslinde que te quite la privacidad.

Villa Berlín como Zona de Conservación Histórica (ZCH)

Tanto el Plan Regulador Comunal (PRC) de Valparaíso como el de Viña del Mar reconocen a Villa Berlín como un conjunto de alto valor urbanístico y cultural. Según el Art. 2.1.43 de la OGUC, una ZCH se declara cuando se trata de sectores cuya expresión urbanística representa valores culturales y cuyas construcciones deben ser objeto de acciones de rehabilitación o conservación Art. 2.1.43.

Restricción de Demolición: En estas zonas, la demolición de edificaciones que contribuyen al valor del conjunto está restringida, ya que su desaparición generaría un "grave menoscabo" a la zona Art. 2.1.43.

Armonía del Conjunto: Cualquier obra nueva, ampliación o alteración debe ser diseñada para mantener la armonía formal, material y de escala con las edificaciones históricas circundantes DDU-400-Patrimonio.

Inmueble de Conservación Histórica (ICH)

Además de estar dentro de una ZCH, es posible que el predio específico (o la edificación existente en él) haya sido individualizado como un Inmueble de Conservación Histórica (ICH).

Definición: Un ICH es un edificio que, por sus características arquitectónicas o históricas, se protege individualmente en el Plan Regulador DDU-400-Patrimonio.

Permisos Especiales: Según el Art. 60 de la LGUC, para cualquier intervención en un ICH o en inmuebles dentro de una ZCH, el Director de Obras Municipales sólo podrá otorgar el permiso de edificación si cuenta con un informe previo favorable de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo (SEREMI MINVU) DDU-400-Patrimonio.

Exigencias para el Proyecto

Al desarrollar un proyecto en este terreno, la normativa exigirá:

Mantener la Fachada y Morfología: En sectores con valor patrimonial, se suele exigir que las nuevas construcciones respeten el ritmo de llenos y vacíos, los materiales predominantes y las alturas de los vecinos históricos.

Ficha de Valoración: La municipalidad posee fichas técnicas que detallan los atributos que deben preservarse en cada ICH o ZCH DDU-400-Patrimonio.

Procedimiento: El trámite ante la DOM será más extenso, ya que incluye la revisión externa por parte de la SEREMI para asegurar que el patrimonio no sea dañado.

Jerarquía Vial Colindante

Avenida Las Américas

Tipo de Calle: Vía Colectora.

Rol: Según el Art. 2.3.2 de la OGUC, su función principal es actuar como un corredor de distribución entre las zonas residenciales y los centros de servicios o empleo. Es la encargada de captar los flujos vehiculares de las calles locales (como Bogotá) para repartirlos hacia la red vial de nivel superior (vías troncales como Agua Santa) Art. 2.3.2.
Ubicación de Contexto: Se emplaza como el eje estructurante longitudinal de la parte alta del cerro. Es la vía que permite la conectividad intercomunal directa entre el Cerro Placeres (Valparaíso) y el sector de Recreo/Agua Santa (Viña del Mar), facilitando el tránsito de la locomoción colectiva que sirve a Villa Berlín.
Especificaciones: Debe tender a un ancho mínimo de 8 metros entre líneas oficiales y permite velocidades de diseño de 40 a 50 km/h Art. 2.3.2.

Calle Bogotá

Tipo de Calle: Vía Local.

Rol: Su rol es establecer las relaciones de acceso directo a la vivienda. Según la OGUC, conecta las propiedades con las vías de mayor jerarquía (Colectoras o de Servicio) sin tener una función de transporte masivo o de paso Art. 2.3.2.
Ubicación de Contexto: Se ubica como un eje transversal que define geográficamente el límite administrativo entre las comunas de Valparaíso y Viña del Mar. Proporciona el carácter residencial y de "tránsito calmado" al interior de la Villa Berlín, alejando el flujo principal de la avenida hacia el interior del barrio.
Especificaciones: Su ancho mínimo entre líneas oficiales es de 8 metros y está diseñada para velocidades bajas de 20 a 30 km/h Art. 2.3.2.

Ejes de Influencia Indirecta (Contexto Metropolitano)

Avenida Matta (Vía Colectora): Es la vía que conecta el Cerro Placeres con el plan de Valparaíso (sector Portales). Su rol es alimentar a la Av. España (Vía Expresa).

Agua Santa (Vía Troncal / Expresa): Es el principal acceso desde la Ruta 68 hacia Viña del Mar. La jerarquía de Av. Las Américas busca derivar el tránsito hacia este eje para los viajes de larga distancia hacia Santiago o el interior de la región Art. 2.3.2.

Línea de edificación y línea oficial

Al no contar con el Certificado de Informaciones Previas (CIP), podemos reconstruir la lógica de la Línea Oficial y la Línea de Edificación basándonos en las reglas generales de la OGUC y la estructura típica de la Zona E2-B (Villa Berlín):

La Línea Oficial (El Deslinde con la Calle)

Es la frontera legal entre nuestro terreno y la faja pública (vereda y calle).

En el terreno: Al ser una esquina (Av. Las Américas con Bogotá), tiene dos Líneas Oficiales.
Ensanches (Utilidad Pública): Un punto crítico es que Avenida Las Américas es una Vía Colectora. Muchas veces, los Planes Reguladores proyectan ensanches para estas avenidas. Si esto ocurre, la Línea Oficial se "mete" dentro de tu terreno actual, y ese pedazo de tierra queda declarado de "utilidad pública" (Art. 59 LGUC).

La Línea de Edificación (El Retiro o Antejardín)

Es la línea que indica qué tan atrás de la vereda debes empezar a construir.

Antejardín Obligatorio: En zonas residenciales de baja densidad como E2-B, el antejardín es la norma. En Viña del Mar, para esta zona, el retiro suele ser de 5 metros.
Doble Antejardín: Al ser esquina, el proyecto debe respetar el retiro por ambas calles. Esto genera una "L" de jardín que rodea la edificación.
Uso del Antejardín: En este espacio no puedes construir habitaciones. Solo se permiten cierres (rejas), rampas de acceso, y en algunos casos casetas de portería o pérgolas que no ocupen más de cierta superficie Art. 2.5.8.

Rasantes

Al no contar con el Certificado de Informaciones Previas (CIP), podemos construir la rasante basándonos en las reglas generales de la OGUC, las cuales indican que el ángulo de estas es concordante con el ángulo máximo según región y con la estructura típica de la Zona E2-B (Villa Berlín):

Relación altura y profundidad de la fachada

El predio en estudio se emplaza en el sector E2-B de la ciudad de Valparaíso, el cual, de acuerdo con el Plan Regulador Comunal, corresponde a una zona de carácter histórico. Esta condición normativa establece restricciones específicas en cuanto a la configuración volumétrica de las edificaciones, particularmente en la relación entre altura y profundidad de fachada.

En este, predomina una edificación de baja altura, con un máximo de 7 metros, lo que responde a la necesidad de resguardar la imagen urbana tradicional del sector. Esta limitación incide directamente en la proporción de las fachadas, favoreciendo desarrollos horizontales y evitando volumetrías que rompan la escala barrial. En el caso de la Villa Berlín, esta regulación contribuye a mantener una lectura continua y armónica del conjunto edificado, coherente con su identidad histórica y su carácter de barrio tradicional de origen trabajador.

Adicionalmente, la propuesta considera la adaptación de las edificaciones a la topografía existente, caracterizada por la presencia de una quebrada. En este sentido, se plantea un modelo de viviendas que sigue la pendiente natural del terreno, permitiendo que la relación entre altura y profundidad de fachada se ajuste de manera orgánica a la inclinación. Esta estrategia no solo respeta las condiciones normativas del sector, sino que también favorece la integración paisajística, asegurando la continuidad estética del entorno construido y su adecuada relación con la geografía del lugar.

ANÁLISIS NORMATIVO Y CATASTRAL DEL PREDIO

Rol del Servicio de Impuestos Internos (SII) e identificación

El predio objeto de estudio se localiza administrativamente en la comuna de Valparaíso, en el sector de Cerro Placeres. Se identifica formalmente ante el Servicio de Impuestos Internos (SII) bajo el Rol de Avalúo 8385-13. El terreno posee una superficie consolidada de 4.600 m² , presentando una aptitud de suelo habitacional compatible con proyectos de alta eficiencia y densificación social.

Límites Prediales y Emplazamiento

El sitio presenta una configuración estratégica con una pendiente pronunciada (vaguada natural), con sus deslindes definidos de la siguiente manera:

Límite Poniente (Frente): Colinda con Calle Bremen, vía que define la línea oficial de edificación y el acceso principal.

Límite Norte y Sur (Laterales): Colinda con propiedades residenciales consolidadas.

Límite Oriente (Fondo): Definido por la topografía de la Quebrada Phillippi. Este deslinde es de carácter crítico, ya que establece el borde hacia un área de riesgo geológico por remoción en masa.

Desarrollo Detallado de la Normativa (Zona ZCH E2-B)

De acuerdo con el Plan Regulador de Valparaíso, el predio se rige por la Zona E2-B (Residencial de Baja Densidad). Las disposiciones para un proyecto de vivienda social son:

Coeficiente de Ocupación de Suelo: 0.70 (70%).

Coeficiente de Constructibilidad Base: 1.0.

Altura Máxima de Edificación: 7 metros.

Sistema de Agrupamiento: Continuo, Aislado o Pareado.

Superficie de Subdivisión Predial Mínima: 250 m².

Restricciones Especiales y Áreas de Riesgo

El análisis identifica que el predio se encuentra parcialmente afectado a una zona de Riesgo por Remoción en Masa (AR-1) dada su colindancia con la Quebrada Phillippi. Normativamente, esto exige:

El cumplimiento de franjas de retiro de seguridad respecto al borde de la pendiente.

La obligatoriedad de presentar estudios de mecánica de suelos y estabilidad de taludes ante la Dirección de Obras Municipales (DOM) para asegurar la viabilidad estructural de la propuesta.

Respeto a las rasantes de 70° aplicadas desde los deslindes para proteger el asoleamiento de los predios vecinos.

Propuesta Espacial y Estrategia de Edificación

¿Cuánto se puede construir? (Intensidad de uso)

Para asegurar la cabida de 20 viviendas sociales, el proyecto se acoge a los beneficios del Título 6 de la OGUC.

Intensidad de Uso (Constructibilidad):

Cálculo: La norma base de 1.0 se incrementa en un 30% por vivienda social (Art. 6.1.11 OGUC), resultando en un coeficiente de 1.3. Nota: Aplicando incentivos adicionales por fusión o densidad, se puede alcanzar hasta un 1.69.

Capacidad Total: 4.600 m² x 1.3 = 5.980 m² totales permitidos. Esto garantiza superficie para 20 unidades de aprox. 55 m² más circulaciones.

Densidad Habitacional:

Cálculo: La base de 450 hab/ha aumenta un 25% (Art. 6.1.8 OGUC), llegando a 562,5 hab/ha.

Cupo Legal: Para 0,46 hectáreas, esto permite 258 residentes (0,46 x 562,5 = 258,75 hab). Considerando 2,9 personas por familia, las 20 viviendas (20 x 2,9 = 58 hab) cumplen estrictamente la norma.

Ocupación de Suelo:

Cálculo: 4.600 m² x 0,70 = 3.220 m² de huella máxima. Se propone utilizar solo 680 m² para maximizar los retiros de seguridad.

¿Dónde se puede construir? (Emplazamiento)

Dada la colindancia con la Quebrada Phillippi y la clasificación de riesgo AR-1, se aplican las siguientes decisiones de diseño:

Franja de Resguardo (Art. 2.1.17 OGUC): Se establece una faja no edificable de 5,00 metros desde el borde de la pendiente hacia la quebrada. Considerando la mayor superficie del predio (4.600 m²), esta restricción tiene menor impacto porcentual sobre la superficie útil, permitiendo una mejor distribución de las áreas edificables y espacios exteriores. Esto protege la estructura de posibles socavones o remociones en masa.
Tipología Escalonada (Zócalo + 2): Para respetar el límite de 7 metros de altura en un terreno con pendiente del 31,7%, el edificio se adapta al relieve. El nivel "Zócalo" funciona como muro de contención, mientras los niveles superiores se aterrazan para no sobrepasar la cota máxima desde el suelo natural. La mayor extensión del terreno permite un desarrollo longitudinal más eficiente y menor concentración de carga en sectores críticos.
Estudios Obligatorios: La factibilidad queda supeditada a la presentación de un Estudio de Estabilidad de Taludes y Mecánica de Suelos ante la DOM, asegurando que la carga proyectada de las 20 viviendas y sus áreas complementarias no desestabilice la ladera ni afecte la seguridad estructural del conjunto.

Factibilidad de construcción

El desarrollo de un proyecto de 20 viviendas sociales en el terreno de Av. Las Américas con Bogotá bajo la normativa E2-B es técnicamente posible, pero presenta desafíos mayores que en otras zonas debido a la rigidez del límite de altura (7 metros) y el sistema de agrupamiento aislado que impone la protección patrimonial de Villa Berlín.

Definición y Calificación (Título 6 OGUC)

Para que el proyecto acceda a los beneficios de "vivienda social" , debe cumplir estrictamente con:

Tasación: El valor de tasación no puede superar las 400 UF (o hasta 520 UF en programas específicos), considerando la tabla de costos unitarios del MINVU y el avalúo del terreno Art. 6.1.2.

Superficie: Cada unidad no debe exceder los 140 m² , aunque para 20 unidades en este predio, el promedio por unidad deberá rondar los 52,5 m² para no superar el coeficiente de constructibilidad Art. 6.1.2.

Incentivos y Beneficios Normativos (Zona E2-B)

El proyecto puede potenciar su viabilidad mediante las siguientes herramientas:

Incremento de Densidad: El Art. 6.1.8 de la OGUC permite solicitar un incremento de hasta un 25% en la densidad máxima fijada por el PRC de Viña del Mar para viviendas sociales, lo que facilita alcanzar las 20 unidades en 4600 m² .

Estacionamientos: Según la normativa de vivienda social, se puede reducir la exigencia a 1 estacionamiento por cada 2 viviendas, factor crítico dada la topografía del terreno y el costo de excavación Art. 116.

Integración Social (Art. 184 LGUC): Si se postula a programas como el DS19, se pueden negociar condiciones especiales de edificación, siempre que no vulneren la esencia de la Zona de Conservación Histórica.

El Desafío de la Zona de Conservación Histórica (ZCH)

Este es el filtro más exigente para la zona E2-B:

Altura Crítica: A diferencia de otros sectores, E2-B limita la altura a 7 metros (2 pisos + mansarda). Para ubicar 20 unidades, el diseño debe ser horizontal o tipo "Escalonado" bajo el sistema de agrupamiento aislado, evitando bloques masivos que rompan la silueta del barrio Art. 2.1.43.

Informe SEREMI: El proyecto requiere autorización obligatoria de la SEREMI MINVU. El diseño deberá demostrar que el volumen de 20 viviendas no afecta la "imagen de villa obrera" de Villa Berlín, cuidando la materialidad y los antejardines de 5 metros DDU-400-Patrimonio.

Requerimientos de Riesgo y Urbanización

* Remoción en Masa: Dada la colindancia con la Quebrada Phillippi, el proyecto de 20 unidades debe acompañarse de un estudio de mecánica de suelos y de riesgos que garantice la estabilidad de las fundaciones bajo carga masiva Art. 2.1.17.

Cesiones: Al densificar el predio, se deben calcular las cesiones para áreas verdes y equipamiento, las cuales pueden compensarse mediante aportes al espacio público si el proyecto es de carácter social Art. 1.1.2.

Resumen de Viabilidad

* Estrategia: Se recomienda tramitarlo como un Condominio Tipo A (Ley 21.442). Esto permite que las 20 unidades compartan un terreno común, optimizando el coeficiente de ocupación de suelo (aprox. 0.5) y permitiendo una gestión unificada del patrimonio.

Límite: El proyecto es viable siempre que se mantenga en los 2 pisos de altura; intentar subir a 3 o 4 pisos (como en la zona V2 colindante) sería causal inmediata de rechazo por parte de la SEREMI en zona E2-B.

Técnicas Habilitantes

HABILITACIÓN DE MAYOR ALTURA Y DENSIFICACIÓN (Art. 1.6.1 y 1.6.3)

La normativa faculta al titular del proyecto para superar las restricciones de altura contempladas en el Instrumento de Planificación Territorial (IPT) local, siempre que el proyecto se acoja a los Incentivos Normativos por Integración Social.

Fundamento de Continuidad: Bajo el Artículo 1.6.1, el proyecto puede proponer una volumetría que dialogue con el entorno inmediato. En sectores con edificios colindantes de mayor altura, la técnica habilitante permite igualar la línea de edificación y la cota de coronación de los predios vecinos para evitar la subutilización del suelo urbano.

Mecanismo de Declaración (Art. 1.6.3): La altura excedente se habilita formalmente mediante la Declaración Jurada de Inicio de Obras, donde el profesional competente certifica que el diseño arquitectónico cumple con las condiciones de seguridad y los estándares de integración exigidos por la Ley 21.450.

VIGENCIA Y RESGUARDO DE LA NORMA (Art. 1.6.7 al 1.6.10)

La ejecución de la obra bajo estas técnicas excepcionales queda sujeta a un estricto régimen de vigencia:

Continuidad de los Beneficios (Art. 1.6.8): El derecho a construir a una altura superior a la base normativa se mantiene vigente siempre que se cumplan los plazos de inicio de obra declarados. Esto otorga certeza jurídica al desarrollador frente a posibles cambios restrictivos en el Plan Regulador Comunal durante la faena.

Control de Modificaciones (Art. 1.6.10): Cualquier alteración en la altura o volumetría durante la etapa de construcción debe ajustarse a los protocolos de este artículo, asegurando que el incremento de altura no vulnere los derechos de asoleamiento y privacidad de los edificios colindantes ya establecidos.

Beneficio de Incentivo por Conjunto Armónico (Art. 2.6.11.)

Es el instrumento jurídico que permite trascender las limitaciones del Plan Regulador Comunal (PRC). Establece que aquellos proyectos que califiquen como Conjunto Armónico ya sea por condiciones de asoleamiento, dimensiones del predio (superiores a 2.500 m2) o fusión predial podrán optar a:

Incremento de Altura: Una bonificación de hasta un 25% adicional sobre la altura máxima permitida por la norma local.

Coeficiente de Constructibilidad: Un aumento proporcional en la superficie total edificable, permitiendo una mayor densidad en el lote.

Disposiciones sobre la Edificación sobre la Continuidad (Art. 2.6.3.)

En sectores donde el instrumento de planificación territorial (IPT) define una edificación continua, el artículo permite la superposición de volúmenes superiores bajo régimen de edificación aislada:

Retiros Obligatorios: Las secciones de la edificación que excedan la altura de la fachada continua deberán distanciarse de los deslindes laterales en un mínimo de 3 metros.

Control de Rasantes: El volumen resultante queda estrictamente sujeto al ángulo de las rasantes (definidas en el mismo artículo según la latitud), asegurando que el incremento de altura no vulnere el derecho de asoleamiento de los predios colindantes.

Criterios de Agrupamiento y Fachada Continua (Art. 2.6.1. y 2.6.2.)

La normativa faculta la consolidación de perfiles urbanos mediante la "continuidad":

Armonía de Altura: Permite que la nueva edificación se adose a los deslindes laterales hasta la altura máxima fijada para la zona, permitiendo igualar la cota de los edificios preexistentes si el PRC así lo contempla, evitando la proliferación de medianeras expuestas.

Limitaciones por Sombra (Art. 2.6.11.)

Toda técnica habilitante para mayor altura debe someterse al análisis de proyección de sombras. Si bien se permite elevar la edificación, el proyecto no podrá emitir una sombra superior a la que teóricamente proyectará un volumen hipotético que cumpla estrictamente con las rasantes y distanciamientos base del sector.

DOCUMENTACIÓN ESTUDIO DE CABIDA

Lámina

Informe

LÁMINA PLAN SECCIONAL

LÁMINA FINAL

Certificado de Informaciones Previas (CIP)