Per Mare Arquitectos

Per Mare Arquitectos

Título	Per Mare Arquitectos
Tipo de Proyecto	Proyecto de Taller
Palabras Clave	marginalidad-borde costero
Período	2026-2026
Asignatura	Taller Marginalidad Borde Costero y Ciudad Puerto 2026 S1
Del Curso	Taller Marginalidad Borde Costero y Ciudad Puerto 2026 S1
Carreras	Arquitectura
Alumno(s)	Francisco Marquez Tapia, Michelle Camus Diaz, Francisca Gatica, Rafaela Cofre, Sofia Elizalde
Profesor	Jorge Ferrada, Vicente Agustín Fernández Carmona

Per Mare Arquitectos

vivir en los contornos de una figura frente a su mar de dentro (Amereida, p. 23)

Horizonte

Se proyecta hacia una práctica arquitectónica donde el borde costero actúa como una presencia constante y discreta, dictando la lógica de cada proyecto a través de su influencia climática y territorial. En este sentido, el borde costero permanece como el norte estratégico que define nuestras decisiones materiales y espaciales. Nos comprometemos con la creación de vivienda social digna que potencie el desarrollo humano, integrando la vegetación nativa como una infraestructura viva que media entre la ciudad y el litoral. Buscamos una arquitectura técnicamente robusta y ambientalmente consciente, donde la sostenibilidad sea el eje que asegure la permanencia y armonía de nuestras obras en este contexto geográfico único.

Contrato de la Consultora

Bitácora de trabajo

Respaldo digital

Para una revisión en profundidad de los insumos gráficos, el registro fotográfico de las salidas a terreno, las planimetrías vectoriales del seccional y los documentos de trabajo desarrollados de manera colectiva a lo largo de este ciclo, se puede acceder directamente al archivo en la nube del equipo a través del siguiente enlace:

▷ Carpeta General de Google Drive — Bitácora de Taller

SEMANA 1

Semana 1: Diagnóstico Territorial de Valparaíso y Coordinación de Grupo El inicio del ciclo estuvo volcado a la comprensión integral de Valparaíso como un territorio complejo y multifactorial. La primera aproximación consistió en la elaboración de un informe exhaustivo de la ciudad. Para abordar la densidad de la información de manera eficiente y equitativa, el grupo estructuró una matriz de responsabilidades, asignando ejes analíticos específicos por cada integrante y un bloque de desarrollo conjunto enfocado en la problemática habitacional de los campamentos.

Distribucion de Tareas(Informe 01)

Integrante	Dimensión de Estudio Asignada	Áreas de Desarrollo Específico
Rafaela	Dimensión Geográfica	Análisis del relieve, unidades geomorfológicas de la cuenca, y la relación física entre el plano y los cerros de la ciudad.
Sofía	Dimensión Social	Catastro demográfico, dinámicas del habitante de Valparaíso, densidad poblacional y vulnerabilidad social en las partes altas.
Francisca	Dimensión Histórica	Evolución del tejido urbano, hitos de poblamiento y el desarrollo del anfiteatro natural a lo largo del tiempo.
Francisco	Dimensión Cultural	Estudio de la identidad local, patrimonio material e inmaterial, espacios de encuentro público y la vida barrial.
Michelle	Dimensión Normativa	Instrumentos de Planificación Territorial (IPT), Plan Regulador Comunal (PRC) y restricciones de edificación vigentes.
Todo el Grupo	Estudio de Campamentos	Análisis colectivo sobre la vivienda informal, la ocupación de las quebradas y la problemática habitacional de las tomas en la periferia de la ciudad.

SEMANA 2

Semana 2: Búsqueda y Delimitación de Unidades Temáticas Una vez consolidado el diagnóstico general del informe, la segunda semana se centró en la especificidad. El trabajo de las jornadas de martes y viernes decantó en una nueva sesión de debate y asignación de temas para un segundo informe. El objetivo de esta etapa fue profundizar en los factores de riesgo, geografía y normativa crítica que condicionan el habitar en Valparaíso, dividiendo los roles de la siguiente manera:

• Michelle: Clima e Incendios (Estudio de las variables microclimáticas, el factor del viento y la vulnerabilidad ante catástrofes de incendios forestales/urbanos).
• Sofía: Normativa y Regulación (Análisis técnico de los marcos legales aplicados a las zonas de riesgo e intervención).
• Francisco: Topografía (Análisis de pendientes críticas, curvas de nivel y las complejidades de fundar sobre la quebrada).
• Francisca: Histórico (Evolución de las problemáticas urbanas y antecedentes de catástrofes o transformaciones en el sector escogido).
• Rafaela: Geográfico (Estudio del suelo, cuencas hidrográficas y la morfología del lugar de intervención)

SEMANA 3

Semana 3: Trabajo de Campo, Definición del Proyecto e Intensificación del Ritmo de Trabajo

Con los temas delimitados, el taller se desplazó hacia la escala local mediante la elección formal del proyecto a desarrollar. Durante esta semana se realizó el trabajo de campo y la investigación a fondo del sitio y la temática escogida. Las jornadas se destinaron al levantamiento de datos específicos, la observación atenta del flujo del habitante, el estudio de la luz y el reconocimiento directo de las preexistencias arquitectónicas que fundan el lugar del proyecto.

A partir de esta tercera semana, y entendiendo la complejidad del encargo, el grupo adoptó una rigurosa rutina de trabajo complementaria a los días de clase (martes y viernes):

• Domingos: Jornadas de coordinación e investigación teórica vía remota (sesiones online).
• Lunes: Reuniones presenciales de equipo para el vaciado de información, unificación de criterios y preparación de la materia a presentar el martes en el taller.

SEMANA 4

Semana 4: Abstracción Técnica, Especialización de Roles y Rigor Normativo El tránsito de la información cualitativa a la representación espacial formal se ejecutó en la cuarta semana. El núcleo del taller estuvo profundamente volcado al marco normativo; de manera colectiva, todo el equipo se sumergió en la investigación legal y de ordenanzas específicas para asegurar la viabilidad del proyecto dentro del territorio complejo de Valparaíso.

Para optimizar el desarrollo de las láminas técnicas, el grupo implementó una nueva división de roles según competencias de software y representación:

• Francisco: Dedicado en exclusiva al levantamiento y modelación digital en tres dimensiones (3D), definiendo la volumetría base y la inserción topográfica del proyecto.
• Sofía: Encargada de la producción del mapeo urbano de la seccional.
• Rendimiento de Equipo: Manteniendo las jornadas fijas de domingos online y lunes presenciales, las últimas dos semanas exigieron un esfuerzo técnico mayor, sumando además una reunión extraordinaria de revisión general en la noche previa a cada entrega para asegurar la coherencia de la lámina técnica final.

SEMANA 5

Bajo esta metodología de taller, la última semana se volcó por completo a la preparación de la entrega final de la Consultora y la diagramación de los volúmenes definitivos. En este escenario crítico de cierre, la rutina del grupo se intensificó para amarrar la propuesta urbana y asegurar la coherencia de todas sus piezas gráficas.

Hito de Codiseño: Sesión Extraordinaria de Domingo (11:00 AM)

El encuentro se estructuró a partir de la disposición de cada integrante del equipo, donde cada uno expuso su propia postura e ideas de partido general sobre cómo disponer el espacio, emplazar las piezas y abordar la pendiente.

En lugar de optar por una sola visión individual, el taller abrió un proceso de debate y abstracción colectiva: se identificaron y recogieron las características morfológicas y espaciales que se repetían en todas las propuestas, unificándolas en una sola estrategia geométrica.

De este modo, se consolidó una volumetría común unificada que sintetiza los criterios del grupo y conversa orgánicamente con el entorno del sitio, dando paso a las jornadas finales de ploteo, ordenamiento de planimetrías vectoriales y el montaje de la estructura editorial en esta Wiki Casiopea.

Finanzas

REGISTRO DE GASTOS Y FLUJO DE CAJA DE PROYECTO

Fecha	Detalle / Ítem	Monto ($)
—	Ingresos Base	50.000
10-04-26	Hilo de pescar	-800
14-04-26	Hilo de pescar	-800
12-05-26	Ploteo (Láminas técnicas)	-8.000
15-05-26	Ploteo (Seccionales y planimetrías)	-11.000
18-05-26	Ploteo (Entrega final de ciclo)	-7.000
—	Flujo de Caja Total (Saldo)	22.400

Informe de Cumplimiento de Rol estipulado

A continuación se presentan las memorias individuales de gestión, desarrollo técnico y cumplimiento de los cargos oficiales de cada integrante del equipo respecto al desarrollo del presente ciclo:

1. Coordinación General y Representación Seccional — Sofía Elizalde Rodríguez

• Cargo de Gestión: Responsable de la dirección del proyecto y mediación de conflictos. Lidera las reuniones de toma de decisiones y supervisa el cumplimiento de plazos de los demás roles.
• Desarrollo Técnico (Mapeo Urbano y Dibujo): ▷ Carpeta de Coordinación y Representación Gráfica — Sofía Elizalde

2. Dirección de Finanzas, Suministros y Análisis Geográfico — Rafaela Cofré Machulas

• Cargo de Gestión: Custodio de los fondos grupales y responsable del control de costos de producción. ((véase también finanzas))
• Desarrollo Técnico y Revision de Redacción de Informes: ▷ Carpeta de Finanzas y Control de Suministros — Rafaela Cofré

3. Dirección de Gestión Documental, Archivo e Infraestructura Digital — Michelle Camus Díaz

• Cargo de Gestión: Encargada del flujo de información digital, Wiki Casiopea (subiendo registro del proceso semana a semana); documentación de las correcciones y control de bitácoras.
• Desarrollo Técnico (Programación y Control Editorial): Archivo:WIKImacdpermare.pdf

Archivo:Informe Rol Michelle Camus (2).pdf

• Desarrollo de la Interfaz y Sintaxis MediaWiki: Programación del código fuente de la entrega, estructurando los subtítulos, el orden jerárquico de los 5 roles y la red de enlaces internos (anclas de navegación rápida) para garantizar una lectura fluida y sin errores de código.
• Control de Calidad y Consistencia Editorial: Edición y unificación de los textos de la bitácora, asegurando que los datos técnicos de cada dirección coincidan entre sí y eliminando duplicaciones en el registro del taller.

4. Dirección de Comunicación y Diagnóstico Territorial — Francisca Gatica Alfaro

• Cargo de Gestión: Enlace oficial entre el equipo y los docentes. Gestiona consultas, retroalimentaciones y asegura una comunicación externa clara, coherente y oportuna.

Archivo:Informe Cumplimiento Francisca Gatica Per Mare.pdf

• Desarrollo Técnico : ▷ Carpeta de Comunicación y Diagnóstico — Francisca Gatica

5. Dirección de Control de Calidad y Modelación Volumétrica — Francisco Márquez Tapia

• Cargo de Gestión: Responsable de que cada entrega cumpla al 100% con las bases del encargo y los estándares gráficos de la oficina (revisión de láminas y estandarización técnica).

Archivo:Informe de cumplimento Francisco Marquez.pdf

• Desarrollo Técnico (Levantamiento 3D): ▷ Carpeta de Modelación y Control Gráfico — Francisco Márquez

Trabajos Individuales

Fichas de botanica

Michelle Camus

Rafaela Cofré

Sofia Elizalde

Francisca Gatica

Francisco Marquez

Curso del espacio

Michelle Camus — "Sombra contenida que contrae el transito, desacelera el ritmo y convoca al cuerpo a la pausa"

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Rafaela Cofré — "Luz segmentada por el horizonte intermitente que divide la permanencia."

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Sofía Elizalde — "“El cuerpo habita entre fragmentos de luz, límites y aperturas que revelan distintas atmósferas.”"

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Francisca Gatica — “El vacío contenido cede ante la diagonal que atraviesa el umbral, guiando el habitar hacia un núcleo suspendido que tensiona la mirada.”

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Francisco Márquez — "Hitos en el Borde costero "Lo visible desde cualquier punto de un horizonte, engloba un juntarse y a una referencia"

Dibujos de ojos

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  Francisco Marquez
  Dibujado por: Michelle Camus
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  Francisca Gatica
  Dibujado por: Rafaela Cofre
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  Michelle Camus
  Dibujado por: Sofia Elizalde
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  Sofia Elizalde
  Dibujado por: Francisca Gatica
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  Rafaela Cofre
  Dibujado por: Francisco Marquez

Croquis de lo inmóvil y lo móvil

▶ Michelle Camus

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  Croquis 1:
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  Croquis 2:
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  Croquis 3:
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  Croquis 4:

▶ Rafaela Cofré

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  Croquis 1:
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  Croquis 2:
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  Croquis 3:
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  Croquis 4:

▶ Sofía Elizalde

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  Croquis 1:
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  Croquis 2:
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  Croquis 3:
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  Croquis 4:

▶ Francisca Gatica

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  Croquis 1:
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  Croquis 2:
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  Croquis 3:
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  Croquis 4:

▶ Francisco Márquez

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  Croquis 1:
• Croquis 2:
  Croquis 2:
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  Croquis 3:
• Croquis 4:
  Croquis 4:

Trabajos de la Consultora

INVESTIGACION DE VALPARAISO

Investigación de Valparaíso

Valparaíso constituye un caso urbano excepcional dentro del contexto chileno, donde su geografía, historia, cultura y conflicto habitacional se entrelazan de manera inseparable. Su condición de anfiteatro natural frente al océano, sumada a un crecimiento histórico marcado por la espontaneidad portuaria, ha dado origen a una ciudad de fuertes contrastes entre plan y cerro, patrimonio y precariedad, arraigo y vulnerabilidad. Comprender su estructura territorial actual exige una lectura integral que reconozca cómo la topografía ha condicionado la ocupación del suelo, cómo los procesos históricos consolidaron desigualdades persistentes y cómo, en la actualidad, la normativa urbana, la vivienda social y la expansión de campamentos evidencian la urgencia de nuevas estrategias de planificación inclusiva.

1. Contexto Geográfico

Valparaíso se caracteriza por su condición de anfiteatro natural, resultado de la interacción entre la cordillera de la costa y el Océano Pacífico, que ha dado lugar a una morfología de pliegues y quebradas convergentes en una estrecha franja costera. Este relieve constituye el soporte físico que estructura la identidad visual y funcional de la ciudad. La morfología urbana de Valparaíso se define por un marcado contraste geológico entre el cerro y el plan. Las pendientes, con inclinaciones que frecuentemente superan los 18°, constituyen el elemento rector de la vida urbana fuera de la zona baja. En este contexto, la verticalidad opera como herramienta de ordenamiento, manifestándose en los siguientes aspectos:

Estratificación del Habitar: La pendiente permite una organización en "estratos" que garantiza el asoleamiento y la ventilación natural cruzada en las edificaciones.

Dominio Visual: El relieve escalonado asegura el vínculo visual constante con el horizonte marino, democratizando el paisaje desde los sectores altos hacia la ciudad puerto.

Suelo Firme vs. Relleno: Mientras el cerro ofrece una base de roca granítica y maicillo, el plan es una plataforma artificial ganada al mar mediante rellenos de escombros y material de excavación.

1.1 Cambios Geográficos

Las Avenidas Argentina y Francia Uno de los cambios geográficos más drásticos en la historia de Valparaíso fue la transformación de sus principales quebradas en ejes viales. Este proceso de "ganar suelo" sobre el agua reconfiguró el centro urbano:

Avenida Argentina (Antiguo Estero las Delicias): Originalmente era una de las quebradas más caudalosas que dividía la ciudad. A finales del siglo XIX y principios del XX, el cauce fue abovedado (encerrado en un túnel de ladrillo y hormigón) para crear una de las avenidas más anchas de la ciudad. Lo que antes era un límite natural que separaba los cerros del sector el Almendral, hoy es el principal eje logístico de acceso al puerto.

Avenida Francia (Antiguo Estero San Agustín): Al igual que la Av. Argentina, esta calle era un cauce natural que bajaba desde el cerro. Su abovedamiento permitió conectar el pie de cerro con el mar, ocultando la red hídrica bajo el pavimento. Actualmente, estas avenidas funcionan como "puentes" invisibles que transportan el flujo de agua subterránea hacia la bahía, pero que superficialmente actúan como costuras urbanas.

1.2 Medioambiente

Hidrografía y el Sistema de Quebradas Pese al ocultamiento de los cauces, el sistema de quebradas persiste como la red de drenaje y ventilación más importante de la unidad territorial:

Corredores Térmicos: La profundidad de los pliegues facilita la entrada de la vaguada costera, regulando la temperatura de los cerros de forma pasiva.

Zonas de Margen y Riesgo: Según el Plan Comunal para la Reducción del Riesgo de Desastres (2025-2026), la ocupación de los bordes de quebrada representa la mayor vulnerabilidad por remoción en masa, especialmente donde el flujo de agua subterránea ha sido alterado por la urbanización.

1.3 Transformación del borde

Transformación del Borde y Dinámicas de la Línea de Costa La geografía del borde costero es una zona de tensión entre la consolidación infraestructural y los procesos naturales. Los cambios actuales más relevantes son:

Erosión Acelerada: El Observatorio de la Costa (2026) identifica un retroceso crítico en la línea de arena en sectores como Caleta Portales, evidenciando la fragilidad del borde natural frente al cambio climático.

Modificación Antrópica: Proyectos como el Parque Barón reconfiguran la topografía mediante soterramientos y niveles de terraza para mitigar la barrera física creada por los antiguos rellenos industriales.

2. Contexto Social

Valparaíso se define socialmente por una "segregación vertical" donde la topografía dicta la calidad de vida: mientras el plan concentra los servicios, los cerros albergan una población que, a mayor altura, enfrenta mayor precariedad. Esta configuración ha forjado una identidad resiliente ante catástrofes, pero que hoy se ve superada por una crisis habitacional crítica y un desempleo regional que ronda el 8,9%. La tensión entre la turistificación de los cerros patrimoniales y el abandono de los barrios residenciales evidencia una ciudad fragmentada, donde el arraigo cultural convive con la urgencia de una planificación que integre a sus habitantes más vulnerables.

2.1. Perfil Demográfico y Crecimiento Urbano (Datos INE)

Valparaíso presenta un fenómeno demográfico particular que mezcla estancamiento y envejecimiento.

Envejecimiento Poblacional: Según el INE, la comuna tiene uno de los índices de masculinidad más bajos y una de las poblaciones más envejecidas de Chile. Esto presiona los sistemas de salud local y requiere un diseño urbano pensado en la movilidad reducida.

Crecimiento Periférico: El crecimiento demográfico no ocurre en el centro (que se deshabita), sino hacia la periferia alta (Placilla de Peñuelas y tomas en la parte alta de los cerros), alejando a la población de sus lugares de trabajo tradicionales.

2.2. Distribución Territorial y Necesidades Habitacionales

La presión por el suelo es el motor de la transformación territorial actual.

Déficit Habitacional: Con una carencia estimada de más de 15,000 viviendas, la comuna lidera el registro nacional con más de 370 campamentos.

Exclusión por Arriendo: El costo del arriendo consume casi el 45% del ingreso familiar promedio, empujando a familias trabajadoras hacia la ocupación de terrenos en zonas de riesgo (quebradas) que están fuera de la normativa urbana.

2.3 Movilidad y Arraigo: La Inmovilidad Territorial

Un rasgo distintivo de Valparaíso es que posee el mayor porcentaje de población a nivel nacional que nace y muere en la misma ciudad.

Identidad y Arraigo: Existe un sentido de pertenencia al cerro y al barrio que funciona como una red de protección económica y emocional entre vecinos.

La "Trampa" de la Permanencia: Muchos habitantes permanecen en la ciudad por falta de medios para migrar. Los bajos salarios y la herencia de propiedades informales generan una "inercia territorial" que dificulta la movilidad social hacia otras regiones.

2.4 Acceso a Servicios, Comercio y Carácter Barrial

Centralización de Servicios: El acceso a salud (CESFAM), educación y seguridad es inversamente proporcional a la altura. La geografía actúa como una barrera que encarece el acceso a la ciudad "formal".

Comercio e Informalidad: El desempleo impulsa el comercio ambulante masivo en el "plan", generando tensiones con el comercio establecido y deteriorando el espacio público.

Deterioro Urbano: El abandono de edificios patrimoniales y la falta de iluminación han elevado la percepción de inseguridad al 88%, lo que debilita la vida de barrio y provoca un retiro temprano de los habitantes al atardecer.

2.5 Resiliencia y Capital Social

A pesar de las carencias, el tejido social porteño destaca por su capacidad de autogestión.

Organización Vecinal: Las juntas de vecinos y clubes deportivos son la verdadera red de protección ante incendios y desastres. Esta cultura comunitaria es la que mantiene viva la identidad de los cerros frente al deterioro físico de la infraestructura.

3.Contexto Histórico

La dimensión histórica de Valparaíso no es una cronología lineal, sino una capa de ocupaciones marcadas por la espontaneidad y la resistencia ante una geografía hostil. A diferencia del modelo español, el puerto se configuró como un "anti-modelo" urbano, donde la urgencia económica y la topografía dictaron una ocupación del suelo que históricamente ha corrido más rápido que la planificación estatal. Entender la vivienda social hoy exige reconocer que el deterioro y el riesgo no son fortuitos, sino el resultado de procesos migratorios y modelos de desarrollo no resueltos por más de un siglo.

3.1 Primeros Asentamientos y Raíz Orgánica

Antes de la llegada europea, la zona estaba habitada por los chagos, pueblos originarios nómadas del mar que establecieron una relación de subsistencia con el litoral. Su presencia dejó una huella de habitabilidad mínima en las zonas bajas, que luego los españoles utilizaron como un simple "atracadero".

Fundación Inexistente: Valparaíso nunca tuvo un acta de fundación formal ni un trazado en damero inicial. Su crecimiento fue orgánico y funcional a las bodegas portuarias, lo que generó un ADN urbano de alta densidad y escaso espacio público en el "Plan".

3.2 Auge Comercial y Migración: La Ciudad Dual

Durante el siglo XIX, la apertura al libre comercio atrajo oleadas migratorias de Europa (británicos, alemanes, italianos) y una migración masiva campo-ciudad.

Segregación Vertical: El capital extranjero consolidó el Plan y cerros específicos (Alegre, Concepción) con estándares europeos. En contraste, la clase obrera fue desplazada hacia la periferia de los cerros y las quebradas.

El Conventillo: Esta tipología de vivienda colectiva precaria, hacinada, sin saneamiento y construida con materiales ligeros, fue la primera manifestación de la crisis habitacional masiva en el puerto, producto de una industrialización que demandaba mano de obra pero no ofrecía hábitat.

3.3 El Higienismo y el Hito de 1906

A finales del siglo XIX, las epidemias (cólera, viruela) pusieron en jaque la productividad del puerto. El movimiento Higienista comenzó a presionar por una intervención estatal en la vivienda para garantizar la salud pública.

El Cataclismo como Oportunidad: El terremoto de 1906 destruyó gran parte de la ciudad baja. Esta tragedia obligó a la creación de la Ley de Habitaciones Obreras (1906), la primera en la historia de Chile.

Nacimiento de la Vivienda Social: Valparaíso se convirtió en el laboratorio de la política habitacional chilena, transitando desde la "caridad" hacia el concepto de "vivienda como derecho sanitario".

3.4 Modelos de Desarrollo y el Legado del Cooperativismo

A mediados del siglo XX, Valparaíso experimentó un auge en la organización gremial y sindical.

La Era de las Cooperativas: Sindicatos portuarios, ferroviarios y de aduanas impulsaron modelos de cooperativas de vivienda. Ejemplos como la Población Márquez o la Unidad Vecinal Portuaria demostraron que la vivienda social podía integrarse a la pendiente con alta calidad arquitectónica y equipamiento comunitario.

Desindustrialización y Abandono: Con la apertura del Canal de Panamá y la crisis del salitre, la inversión formal se retiró. El modelo de desarrollo derivó hacia la toma de terrenos y el crecimiento descontrolado de campamentos en las cotas más altas, donde la normativa urbana aún no logra integrarse eficazmente con la realidad social.

Desde esta perspectiva, se concluye que la vivienda en Valparaíso ha sido históricamente una herramienta de resistencia territorial. La propuesta espacial debe rescatar el modelo cooperativo del siglo XX, que priorizaba la vida barrial, para enfrentar la precariedad actual, reconociendo que el habitante del puerto posee un arraigo que trasciende la lógica del riesgo geográfico.

4. Contexto Cultural

Valparaíso es una ciudad que se conoce mucho por su amor a su ciudad y su cultura en diversos temas, tanto como su música, sus danzas y vida universitaria. Es fundamental destacar que gran parte de estos aspectos tienen su origen en la marcada cultura portuaria, ya que a nivel histórico la ciudad de Valparaíso nace sobre el puerto principal.

4.1 Contexto Urbano

Arte callejero y Muralismo: Valparaíso es una de las capitales mundiales del graffiti y el muralismo.

La Cultura de la Escala: Debido a la topografía la construcción de poblaciones se delimita por las pendientes y quebradas de Valparaíso.

La Bohemia Porteña: Es la cultura nocturna tradicional vinculada a antiguos bares y quintas de recreo. Se caracteriza por la música en vivo, especialmente la Cueca Chora.

Patrimonio Adaptativo: Construir con lo que se tiene a la mano y en pendiente.

Transporte Histórico Activo: Los ascensores que se aferran a los cerros para poder elevarse desde los pies de los cerros. Los Trolebuses, tecnología histórica andantes recorriendo la ciudad.

4.2 Danzas y eventos

Mil Tambores: Es un carnaval ciudadano que reúne a miles de personas en pasacalles, donde las batucadas, los cuerpos pintados y las danzas de origen afro y andino se apoderan de las avenidas principales y las playas para celebrar la alegría y la recuperación del espacio público.

Carnavales Barriales: Cada cerro tiene su propia vida. Durante el año, diversas agrupaciones vecinales organizan carnavales locales con comparsas y murgas.

Cueca Chora: A diferencia de la cueca tradicional de campo, la "chora" nace en los bajos fondos y los mercados del puerto. Se baila con una actitud más desafiante, urbana y pícara.

4.3 Musica

La música en Valparaíso es un reflejo de su historia como puerto cosmopolita: una mezcla de melancolía, bohemia y una energía urbana vibrante que se escucha tanto en los cerros como en el plan. Donde se combina temas desde la cueca chora, las de banda de bronce, rock, punk porteño y el jazz.

4.4 Vida Universitaria

Valparaíso no solo tiene universidades, sino que es una ciudad universitaria. La presencia de miles de estudiantes de todo Chile y el extranjero moldea profundamente la dinámica social, económica y espacial del puerto.

El Eje de las Universidades Tradicionales: La ciudad es sede del Consejo de Rectores de Valparaíso (CRUV), que agrupa a instituciones con gran peso histórico y arquitectónico: la PUCV, la UTFSM, la UV y la UPLA.

Barrios Universitarios y Vida de Cerro: Sectores como el Cerro Alegre, Concepción y, especialmente, el Barrio Playa Ancha (donde se ubica gran parte de la UPLA y la UV).

Activismo y Pensamiento Crítico: Valparaíso tiene una cultura política estudiantil muy marcada.

Extensión y Vinculación: Las universidades operan como los principales gestores culturales. Eventos como las "Escuelas de Verano", los conciertos en el Aula Magna de la UTFSM (conocida por su acústica perfecta) o las galerías de arte de la PUCV son el motor que mantiene la cartelera cultural de la ciudad activa durante todo el año.

5. Normativa

Estructura de Planificación y Normativa Urbana: Valparaíso

5.1 Marco Regulatorio y Jerarquía

La planificación se rige por distintos niveles de instrumentos que definen el crecimiento y uso del suelo: PREMVAL (Plan Regulador Metropolitano de Valparaíso): Instrumento de nivel intercomunal que regula el desarrollo físico de las áreas urbanas y rurales de diversas comunas, incluyendo Valparaíso. Define los límites de extensión urbana, las densidades máximas y la red vial estructurante (OGUC, Art. 2.1.7). Además, establece la superficie predial mínima en áreas rurales (DDU-267-modificada-por-DDU-455). Plan Regulador Comunal (PRC): Define la zonificación detallada (usos de suelo como residencial, equipamiento, infraestructura, etc.) y las normas específicas de edificación como alturas, coeficientes de ocupación y constructibilidad (OGUC, Art. 2.1.24). Gobernanza: Todo proceso de actualización del PRC o PREMVAL debe incluir una etapa de Imagen Objetivo donde se somete a consulta pública la visión de desarrollo del territorio antes de elaborar el anteproyecto (LGUC, Art. 28). Su aprobación depende del Consejo Regional y el Concejo Municipal (LGUC, Art. 28).

5.2 Resguardo Patrimonial

Valparaíso cuenta con una vasta protección debido a su valor histórico y su calidad de Sitio de Patrimonio Mundial: Zonas de Conservación Histórica (ZCH): Definidas en el PRC. Los edificios en estas zonas no pueden ser demolidos ni refaccionados sin autorización previa de la SEREMI de Vivienda y Urbanismo (LGUC, Art. 60 bis). Zonas Típicas y Monumentos Nacionales: Reguladas por la Ley de Monumentos Nacionales, donde se deben resguardar estrictamente los valores y atributos que motivaron su protección. En estas áreas, los incentivos normativos solo pueden aplicarse si su objeto es preservar dicho patrimonio (LGUC, Art. 184).

5.3 Gestión de Riesgos y Seguridad

La planificación en Valparaíso debe integrar obligatoriamente las Áreas de Riesgo, exigiendo estudios fundados para cualquier proyecto en estas zonas (OGUC, Art. 2.1.17): Definición de Áreas de Riesgo: El Plan Regulador debe identificar zonas inundables (tsunamis), propensas a avalanchas, rodados o aluviones (quebradas) y zonas de peligro por incendios forestales y urbanos (OGUC, Art. 2.1.17). Condiciones para Edificar: Para autorizar proyectos en estas áreas, se requiere un estudio fundado elaborado por un profesional especialista y aprobado por el organismo competente (como SERNAGEOMIN o el SHOA), que determine las obras de ingeniería necesarias para mitigar el riesgo (OGUC, Art. 2.1.17). Protección contra Incendios: La normativa técnica exige muros de adosamiento con alta resistencia al fuego (F-60 o superior) y precauciones adicionales en establecimientos industriales o edificios de gran altura (OGUC, Art. 2.6.2).

5.4 Vivienda de Interés Público y Emergencia Habitacional

Bajo la Ley 21.450 de Integración Social y Urbana y el Plan de Emergencia Habitacional (PEH): Viviendas de Interés Público: Se define legalmente a las viviendas destinadas a hogares vulnerables que requieren apoyo estatal. Los nuevos planes reguladores deben contemplar incentivos para su construcción (LGUC, Art. 27). Habilitación Normativa de Terrenos: El MINVU tiene la facultad excepcional de establecer normas urbanísticas especiales (incluyendo cambios de uso de suelo) para viabilizar proyectos de vivienda social en terrenos de SERVIU o del Estado (LGUC, Art. 92; DDU-523). DS 49 y Cooperativas: El programa Fondo Solidario de Elección de Vivienda permite establecer normas urbanísticas especiales para facilitar su construcción (DDU 473 modificada por Cir_DDU 480). Las cooperativas de vivienda pueden liderar estos proyectos beneficiándose de llamados especiales para la adquisición de terrenos (DDU 466 modificada por Cir_DDU 480). Prioridad y Plazos: Los proyectos del PEH gozan de una reducción a la mitad en los plazos de tramitación ante organismos como las SEREMI de Salud o empresas de servicios sanitarios y eléctricos (DDU-511).

5.5 Borde Costero y Puerto

La relación con el borde marítimo es regulada tanto por la planificación urbana como por normativas sectoriales: Zona de Protección Costera: La OGUC exige que los instrumentos de planificación cautelen fajas no edificables de al menos 20 metros de ancho desde la línea de más alta marea para circulación peatonal (OGUC, Art. 2.3.5). Infraestructura Portuaria: Los recintos marítimos o portuarios se consideran dentro del tipo de uso de suelo Infraestructura (OGUC, Art. 2.1.29). El uso de terrenos de playa y riberas debe ser concordante con el PRC (LGUC, Art. 64).

5.6 Otros Instrumentos de Gestión

Ley de Aportes al Espacio Público: Establece que los proyectos que conllevan crecimiento por densificación deben realizar aportes proporcionales para infraestructura de movilidad y espacios públicos (LGUC, Art. 175). Plan Comunal de Inversiones en Infraestructura de Movilidad y Espacio Público (PIIMEP): Cartera de proyectos priorizada para mejorar la conectividad y calidad urbana de la comuna (LGUC, Art. 176). Planes Maestros de Regeneración: Se pueden aplicar en sectores que requieran una renovación urbana profunda, permitiendo evaluar en un solo expediente múltiples autorizaciones como subdivisiones, fusiones y permisos (LGUC, Art. 90). Permite desafectar espacios públicos antiguos para reemplazarlos por nuevas plazas o vialidades (LGUC, Art. 87, 88).

5.7 Nueva Ley de Copropiedad (Ley 21.442)

Esta ley es crucial para los cerros de Valparaíso, donde abundan los edificios colectivos y condominios sociales: Subadministraciones: En condominios grandes o con sectores patrimoniales diferenciados, se pueden crear subadministraciones con sus propias asambleas para gestionar de forma independiente la seguridad y conservación de cada bloque o sector (Art. 1). Regeneración de Condominios Sociales: Permite la subdivisión de condominios de viviendas sociales para facilitar su administración. En estos casos, se pueden eximir de ciertas normas de la LGUC/OGUC para agilizar la regularización del suelo (Art. 64). Límite de Unidades: A partir de 2024, los nuevos condominios sociales no podrán superar las 160 unidades habitacionales, promoviendo escalas más humanas y manejables (Art. 70).

5.8 Relación con el Puerto (Recintos Portuarios)

El puerto de Valparaíso tiene una relación normativa dual: Infraestructura de Transporte: Los recintos portuarios se clasifican como uso de suelo de Infraestructura. Las instalaciones necesarias para el puerto están admitidas siempre que cumplan con la calificación de riesgo correspondiente (OGUC, Art. 2.1.29). Vías Estructurantes: El PREMVAL define las vías troncales y expresas que conectan el puerto con el resto de la región, resguardando que esta infraestructura de escala intercomunal se aproveche eficientemente (OGUC, Art. 2.1.7).

Viviendas Sociales

5.9 Definiciones y Clasificación

Vivienda Económica: Aquella construida bajo el D.F.L. N° 2 con una superficie máxima de 140 m2 (Art. 6.1.2). Vivienda Social: Es una categoría de vivienda económica cuyo valor de tasación (terreno + construcción) no supera las 400 UF. Si forma parte de un condominio de viviendas sociales, este límite puede incrementarse en un 30% (520 UF) (Art. 6.1.2). Vivienda de Interés Público: Concepto amplio introducido por la Ley de Integración Social que incluye viviendas para beneficiarios de subsidios estatales, impulsadas por el Estado, cooperativas o entidades sin fines de lucro. Busca evitar la segregación promoviendo su ubicación cerca de servicios y transporte (DDU-499; Art. 27).

5.10 Estándares Técnicos y Habitabilidad

La OGUC establece exigencias mínimas pero flexibles para estas viviendas: Programa Mínimo: Debe contar al menos con tres recintos: un dormitorio para dos camas, una sala de estar-comedor-cocina y un baño completo (inodoro, lavamanos y ducha) (Art. 6.4.1). Infraestructura Sanitaria: En etapas iniciales o viviendas progresivas, se permite una unidad sanitaria mínima en sitios de al menos 100 m2 (o 60 m2 si es de dos pisos) (Art. 6.6.4). Cercanía a Vías: La puerta de acceso no puede estar a más de 50 metros de una vía de tránsito público (Art. 6.2.3)

5.11 Beneficios e Incentivos Urbanísticos

Para fomentar su construcción en zonas céntricas de Valparaíso: Incentivos Normativos: Los planes reguladores pueden permitir mayor altura o densidad si el proyecto incluye un porcentaje de viviendas de interés público (Art. 184). Exención de Derechos: Los permisos de edificación para viviendas sociales tienen una rebaja del 50% en los derechos municipales (Art. 167°). Además, las regularizaciones de ampliaciones de viviendas sociales bajo ciertos límites de tasación pueden estar exentas del 100% de estos derechos (Art. 116 bis E). Densificación sin Cesiones: No se exigen cesiones de terreno adicionales para proyectos que densifiquen predios existentes con una vivienda social más (Art. 6.2.2).

5.12 Condominios de Viviendas Sociales (Ley 21.442)

Estacionamientos: En condominios nuevos, cada vivienda debe tener asignado (en uso y goce o dominio) el estacionamiento que le corresponde, asegurando que no se vendan por separado (Art. 60). Subdivisión y Saneamiento: Se permite la subdivisión de condominios sociales antiguos para mejorar su administración, quedando exentos de cumplir ciertas normas de la LGUC/OGUC durante este proceso de regularización (Art. 64). Límite de Tamaño: Para garantizar una mejor convivencia, los nuevos condominios sociales no podrán exceder las 160 unidades (Art. 70).

5.13 Procedimientos Simplificados

Ampliaciones: Las ampliaciones de viviendas sociales (que no superen los 140 m2 totales) se tramitan con un procedimiento simplificado donde solo se verifican normas de seguridad, habitabilidad y riesgos del Plan Regulador (Art. 166; Art. 6.1.11). Sello PEH: Los proyectos que forman parte del Plan de Emergencia Habitacional reciben un sello prioritario para agilizar su revisión en las Direcciones de Obras Municipales (DDU-480).

Viviendas Sociales en Valparaíso

5.14 Marco Normativo Específico

En Valparaíso, las viviendas sociales se rigen por el Art. 6.1.8 de la OGUC, que permite flexibilizar normas de densificación para conjuntos de hasta 4 pisos (OGUC, Art. 6.1.8). Ante la falta de suelos, la ciudad es pionera en el uso de la Habilitación Normativa de Terrenos (Ley 21.450) para convertir sitios con pendientes o desuso en áreas aptas para Viviendas de Interés Público, financiando obras de mitigación de riesgos con subsidios estatales (LGUC, Art. 92).

5.15 Desafío Geográfico: Pendientes y Riesgos

A diferencia de otras ciudades, en Valparaíso el costo de la vivienda social aumenta significativamente por las obras de ingeniería: Obras de Mitigación: La normativa permite que los proyectos de vivienda social en áreas de riesgo ejecuten obras de estabilización de taludes o muros de contención como parte del proyecto de urbanización (OGUC, Art. 2.1.17). Subsidios Adicionales: Debido a la pendiente superior al 20 por ciento, el MINVU puede otorgar subsidios adicionales para la habilitación de estos suelos, algo común en los cerros afectados por incendios (DDU-469-modificada-por-Cir_DDU-480).

5.16 Vivienda Social en Zonas Patrimoniales

La relación entre vivienda social y el Sitio de Patrimonio Mundial es estricta: Incentivos Condicionados: El Plan Regulador de Valparaíso puede otorgar mayor constructibilidad en sectores del Plan o cerros céntricos si se incluyen viviendas de interés público, pero solo si el diseño arquitectónico es compatible con los valores patrimoniales de la Zona Típica (LGUC, Art. 184). Escala de los Proyectos: Para evitar el impacto visual, la OGUC establece que los conjuntos de viviendas sociales de hasta 4 pisos solo deben cumplir normas básicas de rasantes y distanciamiento, facilitando su inserción en los cerros sin romper la escala del barrio (OGUC, Art. 6.1.8).

5.17 Modelos de Gestión: Pequeños Condominios y Cooperativas

Debido a la escasez de espacio para grandes poblaciones, Valparaíso apuesta por la densificación a microescala: Pequeños Condominios: Estrategia del Plan de Emergencia Habitacional que permite construir de 2 a 12 viviendas en un solo lote familiar. La Ley 21.450 facilita la regularización de deslindes para estos casos en loteos antiguos (DDU-523). Cooperativas de Vivienda: Valparaíso tiene una fuerte tradición de ayuda mutua. La ley actual las reconoce como entidades que pueden liderar proyectos de interés público, permitiéndoles acceder a la habilitación normativa de terrenos para factibilizar suelos antes considerados no edificables (DDU-499).

5.18 Reconstrucción post-incendio (Art. 116 bis D)

Reposición Directa: Las familias damnificadas pueden reconstruir su vivienda social utilizando procedimientos simplificados, incluso en lotes pequeños, siempre que el volumen no supere lo que existía antes (LGUC, Art. 62). Viviendas Progresivas: Se ha fomentado el modelo de infraestructura sanitaria (baño y cocina definitivos) sobre el cual la familia puede ampliar su vivienda de forma regularizada (OGUC, Art. 6.6.4).

5.19 Beneficios de la Ley de Integración (Ley 21.450)

Habilitación Normativa (Art. 92 LGUC): El MINVU puede proponer normas especiales para un terreno específico (como ex recintos industriales o ferroviarios) para construir vivienda social, superando las restricciones del PRC (LGUC, Art. 92). Acceso a Bienes Públicos: La ley exige que estas viviendas se ubiquen cerca de transportes, como el Merval o ascensores, y servicios, combatiendo la segregación hacia la periferia alta de la ciudad (LGUC, Art. 27).

6. Campamento

6.1 Catastro y Magnitud del Crecimiento

Valparaíso es, históricamente, una de las comunas con mayor concentración de asentamientos precarios en Chile.

Catastro Nacional de Campamentos (MINVU): Los datos oficiales muestran un aumento sostenido, situando a la región con cerca de 235 campamentos (solo en la comuna de Valparaíso se concentran los más grandes, como los del sector de Playa Ancha y Forestal).

Visión de TECHO-Chile: Sus informes suelen reportar cifras más altas debido a que incluyen "asentamientos en formación" que el MINVU aún no regulariza. Destacan que el crecimiento post-pandemia y post-estallido fue de carácter explosivo, impulsado por el aumento del costo de arriendos en el plan.

Crecimiento Urbano: El crecimiento no es planificado; es una expansión por necesidad hacia la periferia alta (sobre la cota 300), fuera del límite operacional de las empresas de servicios.

6.2 Gestión Territorial y Arraigo

A diferencia de otros campamentos en el norte de Chile, los de Valparaíso tienen un fuerte componente de arraigo local.

Migración Intracomunal: Gran parte de los habitantes son familias porteñas que vivían allegadas en los cerros bajos y, al no poder costear una vivienda propia, se desplazan hacia la parte alta del mismo cerro para no perder sus redes sociales.

Organización Interna: La gestión territorial suele estar en manos de comités de vivienda. Estos grupos organizan el trazado de pasajes, la distribución de mangueras de agua y la defensa del terreno ante posibles desalojos.

6.3 Riesgos Críticos: El Factor Geográfico

Tipo de Riesgo	Causa Social/Urbana	Impacto
Incendios Forestales	Interfaz urbano-forestal y acumulación de microbasurales.	Pérdida total de viviendas por materialidad ligera y falta de grifos.
Remociones en Masa	Construcción en pendientes fuertes sin muros de contención.	Deslizamientos de tierra durante inviernos lluviosos que colapsan estructuras inferiores.
Aluviones/Escurrimiento	Ocupación de fondos de quebrada y cauces naturales.	Inundaciones repentinas y arrastre de viviendas por flujo de lodo.

6.4 Acceso a Servicios: La "Ciudad Invisible"

La normativa impide que el Estado invierta en terrenos no regularizados, lo que condena a los campamentos a una carencia estructural:

Agua y Sanidad: Dependencia total de camiones aljibe y pozos sépticos improvisados, lo que genera riesgos sanitarios y de contaminación de napas.

Electricidad: Conexiones irregulares ("colgados") que son la causa principal de incendios estructurales dentro de los mismos campamentos.

Emergencias: La falta de pavimentación y el ancho de los pasajes impiden el ingreso de carros de Bomberos o ambulancias, aumentando la tasa de mortalidad ante siniestros.

Para concluir, Valparaíso debe entenderse como una ciudad donde el territorio físico y la experiencia humana se condicionan mutuamente. Su geografía compleja no solo ha modelado la forma urbana, sino también sus desigualdades históricas, su riqueza cultural y las tensiones actuales entre patrimonio, vivienda y riesgo. La persistencia de campamentos en cotas altas, la presión sobre los barrios tradicionales y la fragilidad de su borde costero revelan que los desafíos contemporáneos no pueden abordarse desde una sola dimensión. Por ello, cualquier propuesta urbana o arquitectónica para la ciudad debe asumir una mirada integral, capaz de articular topografía, memoria, identidad social, normativa y justicia territorial, reconociendo que el mayor valor de Valparaíso sigue siendo la relación viva entre sus habitantes y el cerro que habitan.

INVESTIGACIÓN DE SITIO

Investigación de Sitio

1. Análisis topografico

Ficha Métrica del Emplazamiento

• Ubicación: Intersección Av. Francia / Av. Alemania
• Asentamiento: Antigua Quebrada de Jaime (Cerro Monjas)
• Roles Prediales: Rol 4115-6 y Rol 4115-7
• Zonificación PRC: Zona ZCHLF
• Superficie Total: $9.000 \text{ m}^2$
• Perímetro Total: 476 m
• Frente Av. Alemania (Cota 100): 218 m
• Frente Av. Francia (Cota 60): 170 m

El presente estudio analiza el terreno ubicado en la intersección de las avenidas Francia y Alemania, un nodo estratégico donde convergen el eje de conexión vertical desde el plan de Valparaíso y el histórico “Camino Cintura” en la cota 100. Con una superficie de $9.000 \text{ m}^2$ y pendientes que oscilan entre el 22% y el 46%, el emplazamiento se sitúa en la antigua quebrada de Jaime, abarcando los roles prediales 4115-6 y 4115-7.

Dueño de una ubicación privilegiada en la Zona de Conservación Histórica del cerro Monjas, el análisis aborda las estrictas normativas de edificación, el comportamiento ambiental del sitio y sus desafíos geológicos. El objetivo es evaluar la aptitud de este suelo para un proyecto de vivienda social, considerando su valor patrimonial y su capacidad para integrarse de manera segura y comunitaria al anfiteatro porteño.

El lugar de intervención para el proyecto de vivienda social se extiende desde la Av. Alemania hasta la Av. Francia. El terreno se emplaza en una de las quebradas principales de Valparaíso, definida por el trazado de la Av. Francia, la cual constituye un eje que conecta la cota 0 con la cota 100.

1.1 Cotas y Altimetría El área de estudio se comprende entre las **cotas 60 y 100** c.n.m., abarcando los lotes 4115-6 y 4115-7 en la zona ZCHLF del Plan Regulador Comunal de Valparaíso. Esta diferencia de 40 metros de altura dota al proyecto de una condición de mirador natural, pero exige una respuesta escalonada que absorba el desnivel sin generar pantallas visuales opacas hacia el entorno preexistente.

1.2 Pendientes e Hidrología El terreno presenta una topografía irregular con pendientes que varían entre el **22%, el 36% y el 46%**.

⚠ Condición de Borde y Escurrimiento Escalonado
Esta condición geomorfológica representa un desafío crítico para la planificación constructiva; sin embargo, según la normativa vigente, la edificación en este lote es factible mediante la implementación de estrategias de diseño claras que consideren el escurrimiento de aguas lluvias y la prevención de deslizamientos por remoción en masa.

1.3 Geometría del Polígono: Área y Perímetro

• Área: El polígono de intervención, comprendido entre la Av. Francia y la Av. Alemania, abarca una superficie total de **$9.000 \text{ m}^2$**. En esta zona predominan las fuertes pendientes y una cobertura vegetal de árboles dispersos, destacando además la ausencia de edificaciones consolidadas dentro del predio, lo que facilita una operación limpia de inserción habitacional de interés público.
• Perímetro y Fachadas Urbanas: El terreno cuenta con un perímetro total de **476 m**. De esta cifra, destaca una importante exposición a las vías públicas, con 218 m de deslinde hacia la Av. Alemania y 170 m hacia la Av. Francia. La extensión de estos frentes otorga al emplazamiento una conectividad y visibilidad significativa desde ambas arterias principales, permitiendo dobles accesos a distintas cotas del proyecto.

1.4 Análisis de Alternativas de Emplazamiento Previo a la selección del terreno definitivo, se realizó un estudio de diversas áreas de interés que presentaban potencial para el desarrollo del proyecto. No obstante, tras una evaluación de sus condiciones técnicas y normativas, se determinó su descarte en favor de la ubicación actual. A continuación, se describen los sitios considerados inicialmente y los criterios que justificaron su exclusión del presente estudio.

❌ Opción A: Sector Playa Ancha

Calle Pablo Neruda / Subida al Cementerio • Superficie: $10.000 \text{ m}^2$ • Perímetro: 610 m

   * Restricciones Normativas (Uso de Suelo): Según el Plan Regulador, el lote posee la categoría de Área Verde (AV). Bajo esta ordenanza, el suelo está destinado exclusivamente a uso público como plazas, parques o miradores, lo que representa un impedimento legal insalvable para el desarrollo de proyectos habitacionales de interés público.
   * Condiciones Físicas y Ambientales: El área presenta una morfología excesivamente estrecha que dificulta el correcto emplazamiento de bloques residenciales. Además, cuenta con una alta densidad de vegetación natural (aproximadamente un 74% de cobertura), lo que exigiría una intervención ambiental y de despeje de alto impacto, incompatible con los criterios de sostenibilidad y plazos del proyecto.

❌ Opción B: Cerro Alegre

Frente a Calle Monte Alegre • Superficie: $3.950 \text{ m}^2$ • Perímetro: 253 m

   * Restricciones de Diseño y Conservación: El predio se inserta en una Zona de Conservación Histórica (ZCHLF), lo que impone normativas estrictas respecto a la armonía y volumetría del conjunto. El Plan Regulador Comunal exige una alta rigurosidad en el tratamiento de fachadas (relación lleno-vacío), materiales dominantes y continuidad urbana. Estas exigencias limitan significativamente la flexibilidad del diseño arquitectónico para un programa habitacional social eficiente.
   * Análisis de Escala Comparativa: Si bien el sitio es apto para la edificación y catalogado como Zona Multiuso (ZM), el terreno seleccionado finalmente en Cerro Monjas presenta una superficie considerablemente mayor ($9.000 \text{ m}^2$). Al comparar ambas opciones, se priorizó la ubicación que permite un desarrollo habitacional de mayor envergadura, logrando absorber mejor el déficit de la comuna con menores restricciones morfológicas.

2. Normativa y regulación local

Esta ordenanza modifica el Plan Regulador de Valparaíso para ampliar la Zona de Conservación Histórica en el Cerro Monjas. El texto legal define los nuevos límites geográficos y establece las reglas de edificación para proteger el patrimonio y la identidad de este sector del anfiteatro porteño.

2.1 Condiciones de subdivisión y suelo

• Superficie predial mínima: Se establece un mínimo de **$250 \text{ m}^2$**.
• Ocupación máxima de suelo: Las edificaciones pueden ocupar hasta el **70%** del terreno, resguardando el porcentaje restante para patios, luz y absorción.

2.2 Alturas de edificación La normativa es estricta respecto a mantener la armonía visual del cerro y consolidar el concepto de "copropiedad del ojo":

• Regla general: La altura máxima no podrá superar en más de un piso a la edificación con permiso municipal existente en el predio.
• En sitios eriazos: Si el terreno está vacío al momento de entrar en vigencia la norma, la altura no puede sobrepasar la máxima existente en la manzana, con un tope absoluto de 4 pisos.
• Demoliciones: Si se demuele una edificación, se debe respetar la altura original (no se considera sitio eriazo), a menos que la construcción anterior utilizara menos del 20% del predio, estuviera en ruinas por más de 10 años o careciera de permisos.

2.3 Agrupamiento y diseño

• Sistema de agrupamiento: Podrá ser continuo o aislado, dependiendo de la edificación que predomine en la cuadra.
• Armonía arquitectónica: En zonas donde predominen Inmuebles de Conservación Histórica (ICH), las obras nuevas deberán armonizar con el conjunto en aspectos como:
  • Volumetría, materialidad, color y cubiertas.
  • Composición de fachadas, proporciones de vanos y elementos decorativos.
• Distanciamientos: Si se construye junto a un ICH, la nueva obra debe replicar los distanciamientos que el inmueble histórico tiene respecto a sus deslindes, pero en sentido opuesto.

2.4 Usos de suelo

🟢 Permitidos

   Vivienda, hospedajes (hoteles escala media/menor), equipamiento (comercio, educación, culto, salud, etc.) y áreas verdes.

🟡 Restringidos

   Clubes nocturnos y discotecas (aforo limitado según el ancho de la vía: hasta 250 personas en vías $\ge 10 \text{ m}$; hasta 50 personas en vías menores).

🔴 Prohibidos

   Centros comerciales, grandes tiendas, supermercados, cárceles y cualquier actividad productiva calificada como molesta o peligrosa.

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3. Contexto historico

El sector que comprende la Av. Francia y la Av. Alemania es uno de los testimonios urbanos más potentes de Valparaíso. Su configuración actual no es azarosa, sino el resultado de dos proyectos monumentales que buscaron resolver los problemas de una ciudad que crecía de forma explosiva entre finales del siglo XIX y principios del XX. Mientras una vía nació para sepultar una amenaza natural en las profundidades, la otra surgió para elevar la vida urbana hacia las alturas, estableciendo un equilibrio entre la infraestructura técnica y el habitar panorámico.

3.1 Avenida Francia (antigua quebrada de Jaime) La Av. Francia es el resultado de un esfuerzo humano por "domar" la geografía. Antes de ser la vía ancha que conocemos, era la Quebrada de Jaime, una de las grietas más profundas y peligrosas que dividía el anfiteatro de la ciudad.

• Origen y conflicto: Durante gran parte de la colonia y el siglo XIX, el estero Jaime era una barrera natural. En época de lluvias, el agua bajaba con tal fuerza desde los cerros que arrastraba escombros y lodo hacia el sector de El Almendral, dejando la zona comercial inutilizable. Su nombre se debe a Francisco de Jaime, un fabricante de tejas que se instaló en sus laderas en 1840, aprovechando el agua del estero para su industria.
• La obra de ingeniería (1890 - 1912): La transformación comenzó con el abovedamiento. Fue una obra de ingeniería civil sin precedentes en Chile; se canalizó el estero mediante una gigantesca bóveda de ladrillo y cal que corre bajo el pavimento actual. Una vez sellado el estero, la quebrada pudo ser rellenada, creando una superficie plana que permitió el tránsito de carruajes y, posteriormente, de los modernos tranvías eléctricos.
• Importancia y simbolismo: En 1910, con motivo del Centenario de la Independencia, el lugar recibió el nombre de Av. Francia. La colonia francesa, que tenía una fuerte presencia económica en el barrio, financió su ornamentación y la instalación de la Columna Francesa. Esta avenida se volvió vital porque fue la primera en ofrecer una subida de pendiente suave, permitiendo que el puerto se expandiera logísticamente hacia los cerros Monjas y La Cruz.

3.2 Avenida Alemania (camino cintura) La Av. Alemania es, quizás, la calle con mayor carga social de los cerros, ya que nació con la idea de unir a las personas que vivían en las alturas.

• Origen y visión urbana: Fue proyectada originalmente en 1870 por el intendente Benjamín Vicuña Mackenna como el "Camino Cintura". En esa época, los cerros eran islas; para ir de uno a otro los vecinos debían bajar hasta el plan y volver a subir por otra quebrada. Vicuña Mackenna propuso una vía horizontal que "amarrara" los cerros a una altura constante (la cota 100), facilitando el movimiento y la vigilancia de la ciudad.
• Desafío geográfico: Se tuvo que dinamitar granito y mover toneladas de tierra para crear una terraza plana en la mitad del cerro. En la puntilla, la calle debió forzar una curva pronunciada para bordear la profundidad de la quebrada, creando de forma natural un balcón que ofrecía una vista de 180° sobre el puerto.
• Importancia social: En 1918, tras la Primera Guerra Mundial, el tramo fue bautizado como Av. Alemania. Su relevancia histórica radica en que democratizó el paisaje, permitió que las familias de inmigrantes y trabajadores que poblaron los cerros tuvieran un espacio público de calidad, transformando el borde del cerro en un paseo que integraba la vida doméstica con el horizonte marino.

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4. Contexto geografico y ambiental

El terreno se define por la intersección de dos lógicas urbanas y geográficas opuestas: la Av. Alemania, que consolida una plataforma horizontal en la cota 100 (eje de cintura), y la Av. Francia, un eje de máxima pendiente que corta las curvas de nivel y conecta directamente con el plan de la ciudad.

Desde una perspectiva geológica, el sitio es el resultado de rellenos antrópicos históricos. El soterramiento del antiguo estero Jaime y la construcción de la plataforma de Av. Alemania depositaron materiales sobre la formación original de maicillo (roca granítica meteorizada). Esta composición implica que el terreno carece de una estabilidad natural uniforme, dependiendo críticamente de la contención de sus bordes y de una gestión hídrica rigurosa.

4.1 El nodo como condensador climático La ubicación en la intersección de Av. Francia y Av. Alemania no es solo un hito vial, sino un punto de convergencia ambiental donde la topografía dicta el comportamiento del aire y la humedad.

• Efecto venturi y precipitación oculta: El “encajonamiento” de la quebrada acelera las masas de aire marino, forzando su ascenso y enfriamiento rápido al chocar con la barrera horizontal de Av. Alemania. Este fenómeno convierte al nodo en un condensador de humedad relativa.
• Saturación hídrica: La masa vegetal actúa como una malla atrapanieblas natural, produciendo un riego pasivo constante en las laderas del predio.

4.2 Variables meteorológicas y datos de sitio El clima local permite estrategias pasivas, pero exige control sobre los eventos extremos de invierno:

Variable	Datos de Emplazamiento	Impacto en el Proyecto
Temperatura	Media de 14.7°C (Máx. verano ~23°C)	Optimización de ventilación natural pasiva.
Humedad	Alta todo el año (72% - 78%)	Exigencia de materiales resistentes a la corrosión y hongos.
Pluviometría	300 - 450 mm anuales (80% en invierno)	Riesgo de transformación de Av. Francia en canal de escorrentía.
Vientos	Predominantes SSW (18-22 km/h)	Canalización por efecto Venturi que afecta la sensación térmica.

4.3 Análisis F.O.D.A. ambiental

Fortalezas

   Presencia de bosque esclerófilo remanente y alta capacidad de retención hídrica del suelo natural.

Oportunidades

   Potencial para la recolección de aguas lluvias y sistemas de climatización aprovechando los flujos de aire de la quebrada.

Debilidades

   Suelo altamente erosionable y saturado en invierno, con peligro latente de desprendimiento (según datos de CIGIDEN).

Amenazas

   Factor 30-30-30 en temporada de verano (baja humedad, alta velocidad del viento y calor extremo), elevando críticamente el riesgo de incendios en la interfaz urbana.

4.4 Análisis de Riesgo e Interfase Crítica La quebrada funciona como una "chimenea" natural, donde la configuración del combustible vegetal y la topografía crean un escenario de alta vulnerabilidad frente a siniestros.

• Dinámica de propagación y combustible:
  • Rampa de fuego: La inclinación de las laderas entre los cerros Monjas y La Cruz facilita que el aire caliente sea succionado hacia la Av. Alemania, transportando pavesas a grandes distancias.
  • Continuidad vertical: La mezcla de matorral seco y árboles de gran altura (Pinos/Aromos) permite que un fuego superficial escale rápidamente a un incendio de copas, mucho más agresivo y difícil de combatir.
• Factores de vulnerabilidad territorial:
  • Accesibilidad crítica: La sinuosidad de Av. Alemania y la fuerte pendiente de los pasajes desde Av. Francia dificulta el radio de giro y el despliegue oportuno de los carros de bomberos y equipos de emergencia.
  • Interfase estructural: No existe una franja de separación clara; la vegetación hace contacto directo con las viviendas, eliminando cualquier zona de amortiguación natural.

4.5 Medidas de Prevención y Consolidación del Borde Para transformar este margen de riesgo en un borde urbano seguro, el proyecto debe integrar estrategias de mitigación territorial directa:

• Silvicultura preventiva: Limpieza profunda de microbasurales (que actúan como acelerantes) y raleo de especies exóticas muertas o altamente inflamables.
• Sustitución por especies hidrófilas: Fomentar el crecimiento de especies nativas como el Litre o el Quillay, cuyas hojas poseen mayor contenido de agua y aceites menos volátiles, funcionando como un freno biológico pasivo.
• Cortafuegos estratégicos: Mantener la faja de la Av. Alemania libre de vegetación acumulada para consolidarla como una línea de defensa activa para el trabajo de bomberos y el resguardo del conjunto habitacional.

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5. Análisis sociocultural

El habitante de Valparaíso experimenta el espacio a través de una relación indisoluble entre la geografía y los lazos comunitarios. El estudio del entorno humano en la cota intermedia permite consolidar el proyecto no como un bloque aislado, sino como un elemento de sutura social entre cerros colindantes.

5.1 Dinámica Social y Conectividad de Barrio La intersección de Avenida Francia con Avenida Alemania constituye un nodo de articulación social estratégico. Al ser el punto donde converge el flujo vertical (ascenso desde el plan) con la circulación horizontal (camino de cintura), el sector funciona como un umbral de encuentro para los habitantes de los cerros Monjas y La Cruz. La vida socio-cultural aquí está marcada por la identidad de barrio y la resiliencia; el uso de escaleras y pasajes como extensiones del espacio privado fomenta redes de apoyo vecinal y un micro-comercio local que sostiene la vida cotidiana.

5.2 Estándares de Localización y Equipamiento (Art. 6.2.2 OGUC) Desde una perspectiva normativa, el sitio presenta una aptitud excepcional para el desarrollo de proyectos de vivienda social, permitiendo dar cumplimiento estricto a los estándares de localización y equipamiento comunitario mínimo aprobados por el MINVU:

• Educación y Salud: El área se inserta en un radio inferior a los $1.000 \text{ m}$ de establecimientos educacionales y cumple con la distancia crítica a centros de salud ($\le 2.500 \text{ m}$), garantizando el acceso a derechos básicos para las familias del programa DS 49.
• Servicios y Transporte: La ubicación asegura una conectividad inmediata con el transporte público (radios de $500 \text{ m}$ a $1.000 \text{ m}$) y una cercanía estratégica a supermercados y servicios comerciales ubicados en el plan.
• Recreación y Espacio Público: El desafío del proyecto radica en integrar la plaza como lugar de recreación obligatoria en un terreno de pendiente, transformando la restricción topográfica en una oportunidad de esparcimiento vecinal mediante terrazas programáticas.

5.3 La Escala de Refugio y Contención Geográfica La relación con los cerros circundantes es de contención. El habitante se siente "dentro" de la cuenca, protegido por la masa geográfica de los cerros Monjas y La Cruz.

• Escala Humana: Esta configuración otorga al conjunto habitacional una sensación de refugio, distanciándolo del ruido y de la exposición directa del plan de la ciudad.
• Amparo Geográfico: Socio-culturalmente, este "amparo" refuerza la cohesión interna del grupo habitacional, creando un microclima urbano más silencioso y protegido, ideal para el desarrollo de la vida familiar en comunidad.

5.4 La Relación con el Paisaje: El Horizonte Fragmentado A diferencia de las cotas superiores de Valparaíso, donde el mar se percibe como una amplitud total y panorámica, en el cruce de Francia con Alemania el paisaje se presenta como un horizonte fragmentado. La verticalidad de las construcciones vecinas y la propia profundidad de la quebrada "recortan" la vista del puerto, ofreciendo una perspectiva cinematográfica y selectiva de la bahía, vinculando al habitante con hitos visuales específicos del tejido portuario.

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6. Conclusiones generales del emplazamiento

El análisis integral del sitio ubicado en la intersección de las avenidas Francia y Alemania revela un terreno con un alto potencial estratégico para la vivienda social, fundamentado en su conectividad y cumplimiento de estándares del programa DS 49. Si bien la topografía presenta desafíos significativos debido a sus pendientes de hasta un 46% y una geología de rellenos antrópicos , la normativa vigente en la Zona de Conservación Histórica del Cerro Monjas permite la edificación siempre que se respete la armonía visual y la "copropiedad del ojo". La viabilidad del proyecto depende críticamente de una gestión técnica del riesgo, específicamente en la mitigación de incendios forestales mediante silvicultura preventiva y el control de la escorrentía hídrica en invierno. Socialmente, el sitio ofrece una escala de refugio y contención única, que, sumada a su valor histórico como nodo de articulación entre el plan y el camino cintura, permite proyectar un conjunto habitacional que no solo resuelva el déficit de vivienda, sino que se integre armoniosamente al tejido sociocultural y paisajístico de Valparaíso

ESTUDIO DE CABIDA

Estudio de Cabida

1. Identificación Catastral y Regimen de suelo

El rol predial SII 4115-6, localizados en el sector de Cerro Monjas, se encuentran inscritos actualmente como sitio eriazo. La condición de eriazo activa automáticamente la restricción de altura establecida en la zona ZCHLF: máximo de 4 pisos, calculados en referencia a la altura promedio de la manzana.

Parámetro	Valor
Código de Manzana SII	4115 — Sector Cerro Monjas, Valparaíso
Rol predial	4115-6
Condición catastral original	Sitio eriazo / Terreno sin edificar
Efecto normativo de la condición eriazo	Límite de altura: máximo 4 pisos (media de manzana)

2. Marco Regulatorio: Zona ZCHLF

Zona de Conservación Histórica de los Cerros del Anfiteatro — Loteos Fundacionales. A continuación se sintetizan las condiciones normativas vigentes según el Plan Regulador Comunal de Valparaíso.

2.1 Usos de Suelo

Usos Permitidos

Usos Prohibidos

Residencial. Equipamiento: Comercial, Educación, Culto y Cultura, Deporte, Salud, Seguridad y Servicios. Locales de uso nocturno (discotecas, clubes) solo en tramos específicos: calle Ecuador, Cumming hasta Plaza El Descanso y Almirante Montt hasta Beethoven. Capacidad de equipamiento: hasta 250 personas en vías de 10 m o más de ancho; hasta 50 personas en vías de menor ancho. Actividades productivas inofensivas asimilables a comercio o servicios (con autorización previa del DOM). Infraestructura de transporte urbano clase A. Espacios públicos: plazas, vialidad, paseos y miradores. Áreas verdes: jardines, áreas libres, taludes y quebradas.

Equipamiento comercial de gran escala: centros comerciales, supermercados, grandes tiendas, mercados. Estaciones de servicio automotor. Clubes nocturnos y similares (fuera de los tramos autorizados). Cárceles y centros de detención. Actividades productivas molestas, peligrosas, o inofensivas no asimilables a equipamiento menor.

2.2 Condiciones de Edificación

Parámetro	Valor Normativo
Superficie predial mínima	250 m²
Ocupación máxima de suelo	70%
Sistema de agrupamiento	Continuo o aislado, según predominancia en la cuadra
Altura máxima (sitio eriazo)	No superar la altura máxima de la manzana, con tope de 4 pisos
Principio rector	"Copropiedad del ojo" — Art. 32° PRC Valparaíso
Referencia OGUC	Art. 2.1.23 OGUC

El principio de la copropiedad del ojo establece que ninguna edificación puede superar en más de un piso la construcción con permiso existente en el mismo predio, garantizando que cada vecino conserve su dominio visual hacia el entorno y el océano. Esta condición se mantiene incluso si la edificación preexistente fuera demolida.

2.3 Aplicación al Proyecto

• Equipamiento comunitario: Al enfrentar tanto Av. Francia como Av. Alemania —ambas vías estructurantes con anchos superiores a 10 m— el proyecto tiene facultad normativa para incorporar programas de equipamiento (Salud, Deporte, Cultura) con capacidad de hasta 250 personas.
• Altura y paisaje: El límite de 4 pisos es asumido por el diseño escalonado como argumento de proyecto: las cubiertas de los bloques inferiores se convierten en terrazas habitables y horizontes despejados, respondiendo a la normativa y a la lógica visual del cerro.

3. Ficha de emplazamiento y accesibilidad.

Esta sección caracteriza la relación del predio con su entorno inmediato: equipamiento existente, conectividad y condiciones de acceso, factores determinantes para la habitabilidad real del conjunto.

3.1 Equipamiento Urbano Relevante en Radio de 500 m

Equipamiento	Nombre / Denominación	Distancia en planta	Distancia real en ladera
Educación	* Escuela Básica Diligencias (Cerro Monjas) * Colegio San Pedro Nolasco (Plan - Av. Francia)	* ~280 m * ~420 m	* ~286 m (Desnivel: +60m) * ~424 m (Desnivel: -60m)
Salud	* SAPU Quebrada Verde (Cerro) * Hospital Carlos Van Buren (Plan - San Ignacio)	* ~1.200 m * ~550 m	* ~1.202 m (Desnivel: +20m) * ~553 m (Desnivel: -60m)
Transporte público	* Colectivos locales Cerro Monjas (Línea 94)	* * Frente al predio (0 m)	* 0 m (Mismo nivel, Cota 60) * 0 m (Eje Av. Alemania)
Áreas verdes	* Plaza de los Ojos (Cerro Monjas) * Plaza Victoria (Plan)	* ~150 m * ~750 m	* ~153 m (Desnivel: +30m) * ~752 m (Desnivel: -60m)

3.2 Condiciones de Accesibilidad Vial

• Av. Francia (Cota 60): Vía estructurante de cerro, con calzada de aproximadamente 7 m. Frente de 170 m al predio. Cuenta con servicio de trolebús histórico, declarado Monumento Nacional.
• Av. Alemania (Cota 100): Vía estructurante de cumbre, frente de 218 m. Conecta longitudinalmente los cerros de Valparaíso y es accesible por vehículo motorizado.
• Conectividad vertical: El desnivel entre ambas avenidas es de aproximadamente 40 m en 4.101 m² de terreno, lo que determina la estrategia escalonada del conjunto.

4. Análisis topografico y cortes del terreno

La topografía del predio es el factor condicionante más determinante del proyecto. Las pendientes registradas entre el 36% y el 46% corresponden a un terreno de alta inclinación según la clasificación del MINVU, lo que implica condiciones especiales de cimentación, evacuación de aguas y diseño estructural.

4.1 Clasificación de Pendientes

Rango de Pendiente	Clasificación OGUC / MINVU	Implicación en el Proyecto
0% – 15%	Plano / suave	Edificación convencional
15% – 30%	Moderado	Muros de contención menores
30% – 45%	Alto	Cimentación profunda, terrazas habilitadas
45% o más	Muy alto / riesgo	Estudio geotécnico obligatorio (Art. 5.1.13 OGUC)
Predio: 36%–46%	Alto a Muy alto	Combinación de estrategias: anclaje en roca + terrazas

4.2 Fuentes de Datos Topográficos Disponibles

• IDE Chile (ide.cl): Modelo Digital de Elevación (MDE) con resolución de 30 m. Permite generar curvas de nivel preliminares.
• Instituto Geográfico Militar (IGM): cartografía 1:10.000 de Valparaíso con curvas de nivel cada 5 m.
• Levantamiento topográfico en terreno: necesario para la precisión requerida en el permiso de edificación (curvas cada 1 m).

5. Contexto historico

Cerro Monjas forma parte del anfiteatro natural de Valparaíso, ciudad declarada Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO en 2003. El área de intervención se inscribe dentro de la Zona Típica de los Cerros de Valparaíso, lo que impone condicionantes de diseño y procedimientos administrativos adicionales al permiso de edificación ordinario.

5.1 Declaratorias y Protecciones Vigentes

Instrumento de Protection	Alcance y Efecto sobre el Proyecto
Patrimonio Mundial UNESCO (2003)	El amortiguador de la zona núcleo incluye el área de Cerro Monjas. Proyectos de impacto visual deben compatibilizarse con la gestión del sitio.
Zona Típica DS N°2 (CMN, 1971)	Cubre los cerros del anfiteatro. Toda intervención requiere informe favorable del Consejo de Monumentos Nacionales (CMN) previo al permiso DOM.
Zona ZCHLF (PRC Valparaíso)	Regulación de alturas, agrupamiento y usos según se detalla en sección 2 del presente estudio.
Inmuebles de Conservación Histórica (ICH)	Entornos protegidos catalogados por DOM Valparaíso. Ver catastro en punto 5.2.

5.2 Catastro de ICH Colindantes al Rol 4115-6

La consulta del visor geográfico del PRC y el Catálogo ICH de la DOM de Valparaíso para el sector Cerro Monjas (eje Av. Francia / Av. Alemania) arroja el siguiente resultado:

Dentro del límite exacto del rol 4115-6 no se registran monumentos individuales tipificados como ICH. Sin embargo, el polígono está rodeado de estructuras protegidas que condicionan directamente los deslindes del proyecto:

• Eje Av. Alemania — Borde Superior (Cota 100): Las edificaciones de tipología habitacional de comienzos del siglo XX ubicadas de manera bifrente a Av. Alemania están catalogadas como entornos protegidos. Todo volumen nuevo continuo que retorne hacia Av. Alemania debe alinearse con la altura de fachada y los ritmos de vanos de estas viviendas.
• Poblaciones CORVI I y II — Área de Influencia Directa: Hacia las manzanas laterales del cerro se emplazan los conjuntos habitacionales consolidados de la Población CORVI (calles Cornelia Olivares, Riquelme y Galleguillos). Operan bajo sus propias fichas de Zona de Conservación Histórica de tipología moderna/homogénea y constituyen el precedente directo de edificación residencial continua escalonada en el sector.

5.3 Restricciones Normativas Derivadas del Contexto ICH

El artículo b.3 de la ordenanza ZCHLF, en concordancia con el Artículo 2.1.23 de la OGUC, establece tres restricciones directas sobre el proyecto:

1. Retorno de fachada obligatorio: En los puntos donde los bloques colinden lateralmente con predios de valor histórico de Av. Alemania o de la subida Francia, el bloque continuo no puede dejar muro ciego expuesto (medianera). Está obligado a diseñar una fachada secundaria abierta hacia el vecino protegido.

1. Distanciamiento técnico por cono de sombra: Se aplica el régimen de distanciamientos de la OGUC para garantizar que el volumen escalonado de 4 pisos no proyecte sombras perjudiciales sobre los patios o lucarnas de las viviendas patrimoniales colindantes.

1. Resguardo de la copropiedad del ojo: Al estar los entornos protegidos ubicados en la periferia de las cotas alta y baja, las techumbres del conjunto se consolidan como planos horizontales limpios — quintas de cerro habitables — asegurando que el vecindario preexistente conserve su cono visual hacia el anfiteatro de la bahía.

5.4 Procedimiento ante el Consejo de Monumentos Nacionales

• Presentar anteproyecto a la Secretaría Regional del CMN (Valparaíso) antes de ingresar el permiso a la DOM.
• El CMN emite un Certificado de Compatibilidad en un plazo de 30 días hábiles.
• Sin dicho certificado, la DOM no puede pronunciarse favorablemente sobre el permiso de edificación.
• Referencia legal: Ley N° 17.288 de Monumentos Nacionales, Art. 30°.

6. Cuadro de superficies y cabida habitacional

Componente	Criterio Aplicado	Superficie / Cantidad
Superficie predial bruta	Rol 4115-6	4.101 m²
Ocupación de suelo	60% de planta basal (bajo el 70% del PRC)	2.461 m²
Área libre	40% destinado a taludes y absorción hidráulica	1.640 m²
Superficie edificada total	Distribuida en estratos paralelos a la ladera	7.382 m²
Unidades Tipo A	DS49 — 42 m² mínimo por unidad	87 departamentos
Unidades Tipo B (accesible)	DS49 — 45 m² mínimo, 14,4% del total	15 departamentos
TOTAL UNIDADES	Tipologías DS49	102 departamentos

7. Asoleamiento

El comportamiento solar del conjunto es el sustento técnico del principio normativo de 'copropiedad del ojo' establecido en la zona ZCHLF. El diseño escalonado no es solo una decisión formal: responde directamente a garantizar que ningún bloque prive de sol ni de horizonte a los bloques inferiores ni a los vecinos preexistentes.

7.1 Condiciones de Asoleamiento

• Latitud del predio: 33°02' S. A esta latitud, la altura solar máxima es de aproximadamente 80° en el solsticio de verano (diciembre) y de 33° en el solsticio de invierno (junio).
• Orientación dominante: La ladera de Cerro Monjas tiene orientación norte-noroeste hacia el Pacífico, lo que favorece la captación solar en fachadas principales durante todo el año.
• Sombras entre bloques: El escalonamiento garantiza que ningún bloque proyecte sombra permanente sobre el bloque inmediatamente inferior en el solsticio de invierno, que es la condición crítica de diseño. El desnivel entre estratos debe ser igual o mayor a la longitud de sombra proyectada por la cubierta del bloque superior a las 12h00 del 21 de junio.

7.2 Conos Visuales y Copropiedad del Ojo

La 'copropiedad del ojo' no es solo una restricción de altura: es la garantía de que cada unidad del conjunto —y cada vecino de la manzana— conserve su dominio visual hacia el océano. Las cubiertas de los bloques inferiores operan como terrazas habitables y como horizontes limpios para los bloques superiores.

8. Comportamiento ambiental y mitigación de riesgos

El análisis de vulnerabilidad del predio identifica dos frentes de riesgo que el diseño resuelve de manera estructural.

8.1 Riesgo de Incendio Urbano-Forestal

La quebrada de Av. Francia funciona como corredor térmico que acelera el viento en dirección ascendente, condición que agrava la propagación de incendios. Valparaíso concentra la mayor siniestralidad por incendio urbano-forestal de Chile, con eventos de alta magnitud registrados en 2014, 2017 y 2022.

Medida de Mitigación	Especificación Técnica
Franja de amortiguación perimetral	15 m de ancho, plantada con Doca (Carpobrotus chilensis) y Quillay (Quillaja saponaria), especies nativas retardantes de llama
Resistencia al fuego de fachadas estructurales	Mínimo F-120 (120 minutos), según NCh 935/1 Of.97
Materialidad de envolvente	Eliminación de materialidad ligera inflamable en fachadas expuestas al corredor de viento
Red húmeda / seca	Diseño obligatorio para conjuntos sobre 5 pisos o 3.000 m² (OGUC Art. 4.3.5). Verificar aplicabilidad por altura real

9. Estacionamientos

La OGUC y el PRC de Valparaíso establecen condiciones específicas para la provisión de estacionamientos en conjuntos habitacionales. En zonas de cerro con pendientes elevadas, pueden aplicar exenciones o reducciones fundamentadas.

8.1 Marco Normativo Aplicable

• Art. 2.4.1 de la OGUC: establece los estándares mínimos de estacionamientos según uso y zona.
• PRC Valparaíso — Zona ZCHLF: puede contemplar condiciones especiales para vivienda social en terreno en pendiente.
• DS49: los proyectos de vivienda social frecuentemente califican para reducción o exención de estacionamientos por destino social y localización.

Escenario	Implicancia
Exención total por pendiente	Pendiente > 30% puede fundar solicitud de exención ante DOM. Requiere fundamento técnico en expediente.
Reducción por DS49	MINVU puede autorizar reducción del estándar para proyectos de subsidio habitacional. Verificar en resolución vigente.
Estacionamiento comunal externo	En caso de exigencia, gestionar convenio con predio colindante o vía pública habilitada por la Municipalidad.

8.2 Fundamento de Exención Total

Con los dos argumentos legales: inviabilidad geométrica por pendiente (36%–46% vs. máximo de rampa 12%–15%) más la franquicia DS49 en zona ZCHLF con transporte público inmediato en ambas avenidas.

8.3 Solución Arquitectónica Adoptada

Con las dos plataformas periféricas: bolsón cota 60 en Av. Francia para emergencias y servicios, y plataforma cota 100 en Av. Alemania para carga/descarga y accesibilidad universal. El resto de los 9.000 m² queda como área 100% peatonal.

10. Referencias

Normativa

• Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) — MINVU. Vigente.
• Plan Regulador Comunal de Valparaíso — Municipalidad de Valparaíso. Zona ZCHLF.
• Decreto Supremo N° 49, MINVU — Reglamento Programa Fondo Solidario de Elección de Habitación.
• Ley N° 17.288 de Monumentos Nacionales — Consejo de Monumentos Nacionales.

Cartografía y Datos Territoriales

• IDE Chile — ide.cl: Modelo Digital de Elevación, catastro predial y equipamiento urbano.
• Instituto Geográfico Militar (IGM) — igm.cl: cartografía topográfica 1:10.000 de Valparaíso.
• Servicio de Impuestos Internos (SII) — sii.cl: consulta de roles prediales y avalúos.
• Datos CENSO 2017 — INE Chile: censo2017.cl (consulta por manzana).

Riesgos y Medio Ambiente

• CONAF — conaf.cl: mapa de riesgo de incendio urbano-forestal.
• SERNAGEOMIN — sernageomin.cl: mapa de riesgos geológicos de Chile.
• Climate.onebuilding.org: datos climáticos EPW para Valparaíso.

Patrimonio

• Consejo de Monumentos Nacionales — monumentos.gob.cl: catálogo de Zonas Típicas y Monumentos Históricos.
• UNESCO World Heritage — whc.unesco.org: ficha del sitio 'Puerto Histórico de Valparaíso' (Ref. 959).

SECCIONAL

Seccional

MATRIZ DE CUMPLIMIENTO NORMATIVO Y JUSTIFICACIÓN TÉCNICA (OGUC)

Categoría Técnica	Línea Base (Estado Previo)	Propuesta Final (Proyecto)	Criterio de Intervención y Justificación Técnica (OGUC)
Superficie Predial Mínima	250 m²	No cambia.	El predio cumple con la superficie mínima exigida por el Plan Regulador Comunal para la zona.
Coeficiente de Ocupación de Suelo	70%	No cambia.	Art. 1.1.2: Límite de ocupación en primer nivel. Regula la huella máxima de la edificación sobre el terreno con el fin de garantizar áreas libres obligatorias para ventilación, luz y asoleamiento.
Densidad	Baja o media.	No cambia.	Art. 2.1.22 y 4.2.4: Regulación de intensidad del suelo. Justifica el control de la carga poblacional del proyecto para garantizar la viabilidad urbana, asegurando una escala residencial armónica que no sature la infraestructura, los servicios básicos ni la conectividad del sector.
Morfología y Altura	Tope de 4 pisos. Rasante de 70°.	Máximo 2 pisos, desde el acceso. Rasante no cambia.	Art. 2.1.22 y 2.6.3: Resguardo de la escala barrial. Justifica la protección de conos visuales y asoleamiento en ZCH al no interceptar planos críticos de sombra.
Sistema de Agrupación	Continuo o Aislado.	No cambia.	Art. 1.1.2 y Art. 2.6.3: Continuo o Aislado según predomine en la cuadra. Se proyecta el sistema en concordancia con la morfología imperante en la cuadra.
Coeficiente de Constructibilidad	Resultante.	Coef. de constructibilidad: 1.4 Pisos superiores: 0.7	Art. 1.1.2: Relación entre superficie edificada total y terreno. Justifica la duplicación de superficie útil en segundo nivel sin alterar la huella en primer piso.
Adosamientos	No podrá exceder del 40% de la longitud total del deslinde común con el vecino.	No cambia.	Art. 2.6.2: Se cumple con el porcentaje máximo de adosamiento permitido respecto a los deslindes comunes, respetando las alturas máximas de muro adosado y la longitud establecida por la ordenanza.
Distanciamientos	Dependiendo del distanciamiento a deslindes y si cuenta o no con vanos la edificación.	No cambia.	Art. 2.6.3: Las edificaciones respetan las distancias mínimas hacia los deslindes laterales y posteriores, garantizando las condiciones de habitabilidad, privacidad y seguridad contra incendios.
Altura de Cierros y Muros	5,00 metros máximo.	5,00 metros máximo.	Art. 2.4.2: Regulación de cierros y frentes prediales. Justifica técnicamente el perfil para contención topográfica en pendiente, resguardando el asoleamiento colindante.
Vías Peatonales	Escaleras básicas sin estándar normativo.	Escaleras Exteriores (H:28 / CH:18). Con ancho mínimo de 1.20 m, pasamanos continuo y tramos máximos de 16 gradas entre descansos.	Art. 4.2.2: Seguridad de evacuación y tránsito. Justifica el dimensionamiento técnico de huellas (H), contrahuellas (CH) y descansos para garantizar la seguridad y continuidad del sistema peatonal.
Estacionamientos	1/c viv. + 15% visitas	No cambia.	Art. 2.4.1: Dotación mínima de estacionamientos según destino habitacional. Justifica la provisión de cupos exigidos para residentes y visitas, asegurando la funcionalidad del proyecto y evitando la ocupación indebida del espacio público en el entorno inmediato.

MATRIZ DE ZONIFICACIÓN, USOS DE SUELO Y JUSTIFICACIÓN TERRITORIAL

Zona / Subzona	Uso de Suelo Permitido (Según Art. 2.1.24 OGUC)	Uso de Suelo Prohibido / Excepciones	Criterio de Intervención y Justificación Técnica (OGUC / PRC)
Zona Residencial General (Toda el área del seccional)	Residencial: Vivienda y hospedaje. Espacio Público: Calles, pasajes y senderos peatonales. Área Verde: Plazas, parques y áreas de retención natural.	Actividades Productivas: Industrias, talleres y bodegajes de todo tipo. Infraestructura: Plantas de transferencia de basura, subestaciones eléctricas masivas. Equipamiento: Se prohíbe todo equipamiento que no esté explícitamente indicado en las subzonas comerciales o de servicios.	Art. 2.1.24 y 2.1.28 OGUC: Resguardo de la habitabilidad y la escala barrial. Al prohibir actividades productivas e infraestructuras de alto impacto, se protege el tejido social residencial y se mitigan saturaciones viales o acústicas en zonas de alta pendiente.
Subzona de Equipamiento Comercial	Equipamiento de Clase Comercio: Locales comerciales, almacenes de barrio, cafeterías. Equipamiento de Clase Servicios: Oficinas profesionales, peluquerías.	Discotecas, pubs, centros de eventos, servicentros (bombas de bencina) o cualquier comercio de escala mediana/mayor que genere flujos vehiculares e impactos acústicos molestos para las viviendas colindantes.	Art. 2.1.24 y 2.1.36 OGUC: Reactivación económica a escala local. Permite la coexistence armónica del comercio menor integrándolo como servicios de proximidad para el residente, limitando las escalas para evitar el colapso de la vialidad peatonal existente.
Subzona de Culto y Cultura	Equipamiento de Clase Culto y Cultura: Templos, capillas, centros comunitarios, salas de exposición, talleres artísticos o bibliotecas vecinales.	Eventos masivos al aire libre sin confinamiento acústico, estadios o cualquier actividad que supere los decibeles permitidos para zonas residenciales por el Ministerio del Medio Ambiente (D.S. N°38).	Art. 2.1.24 OGUC: Consolidación de hitos identitarios y comunitarios. Justifica el uso cultural y espiritual como dinamizador del espacio público y punto de encuentro seguro para la comunidad del sector.
Subzona de Salud	Equipamiento de Clase Salud: Consultorios, centros de atención primaria (CESFAM), policlínicos o farmacias de escala vecinal.	Hospitales de alta complejidad, clínicas con atención de urgencias traumatológicas mayores o laboratorios de riesgo biológico (por falta de accesibilidad vehicular de gran envergadura).	Art. 2.1.24 y 2.1.36 OGUC: Garantía de acceso universal a servicios básicos de salud. Se zonifica de manera fija para asegurar la permanencia del equipamiento de asistencia primaria resguardando los radios de giro para ambulancias o vehículos de emergencia.
Subzona de Educación	Equipamiento de Clase Educación: Jardines infantiles, salas cuna, escuelas básicas, colegios o centros de capacitación comunitaria de escala vecinal/menor.	Universidades, institutos profesionales de escala mayor o centros de formación técnica masivos que atraigan flujos vehiculares e intercomunales críticos que saturen la infraestructura peatonal local.	Art. 2.1.24 y 2.1.36 OGUC: Resguardo del acceso a la educación y protección de la infancia en el barrio. Justifica la localización fija de infraestructura educativa de escala menor/básica para asegurar rutas peatonales seguras y la proximidad de los servicios educativos a las familias del sector.

CIP

Certificado de Informes Previos